縱觀我國物業管理行業40年的發展史，其生成和壯大具有特殊的歷史和制度背景，并且與中國城鄉社區的建設與轉型有緊密聯系。2017年印發的《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》中提出將物業管理納入社區治理體系，并對“改進社區物業服務管理”展開專門論述；2019年中央辦公廳印發《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》明確要求，“加強社區物業黨建聯建，延伸黨的工作手臂”；2021年住房和城鄉建設部等十部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》明確提出，“把加強和改進住宅物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措”，并且要求從堅持和加強黨對物業管理工作的領導、落實街道屬地管理責任、推動城市管理服務下沉、構建共建共治共享格局等四個方面切實“融入基層社會治理體系”；2022年中共中央組織部等四部委聯合印發《關于深化城市基層黨建引領基層治理的若干措施（試行）》，要求“強化社區物業黨建聯建，以高質量物業服務推進美好家園建設”。至此，以黨建引領深化物業管理改革的頂層設計日臻完善，并且為物業管理納入各地基層社會治理體系政策框架，著力構建黨組織領導下共建共治共享的城鄉基層治理格局提供了有力制度支撐。

推進物業管理行業融入基層治理現存的問題

隨著快速城市化的推進及物業管理服務行業的迅速發展，我國基層社會治理創新的治理場域正逐漸由傳統社區向新型物業管理區域轉移；越來越多的社會治理內容和事項，也下沉至社區居委會、物業管理公司及業主委員會。與此同時，基層治理“三駕馬車”在協同運轉、合力推進時存在著諸多弱項和短板。

一是物業管理企業的規模和服務管理集中度總體較低。如物業公司普遍占有市場份額較小；經營管理水平參差不齊、發展后勁不足；物業服務內容、標準、價格缺乏統一管理標準和行業規范等。

二是政府、企業和居民對物業管理企業的職責定位存在認識差異。傳統物業企業認為自己的主要職責是管“物”，政府則要求物業還要管“事”，業主還希望物業能夠管“人”，物業管理智能化水平低，線上線下服務融合發展不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求。

三是作為群眾性自治組織的業委會運行難。鑒于業主自治參與度較低、業委會長效運轉機制匱乏、對業委會的監管不力等原因，業委會更難以實現對物業企業的有效監督。

四是住房行政主管部門和屬地政府對物業企業的監管未能形成合力。“看得見的管不了，管得了的看不見”，條塊矛盾突出，客觀上導致了政府部門對物業企業的監管弱化。加之政府資源與管理向小區延伸不夠，有關職能部門責任落實不到位，存在執法不進小區的現象，小區內違法違規行為得不到及時查處。

五是黨建引領物業公司參與社區共治仍存在短板。物業管理工作還沒有列入城市各級黨組織議事日程和工作重點，基層黨組織對住宅物業管理的政治引領、統籌協調作用發揮不充分，業委會和物業企業黨組織不健全，尚未實現黨的組織和工作覆蓋，黨建引領小區治理架構不健全、治理機制不順暢、治理成效不顯著。

“黨建 物業管理”融入基層治理的成都探索

基于此，成都市堅持以人民為中心，堅定貫徹“黨建引領物業管理”總體要求，聚焦“蓉城先鋒·暖心物管”黨建品牌培育，通過建立黨建和物業管理行業深度融合的常態化治理機制，加快構建“黨建引領、條塊聯動、各方協同、群眾參與、制度保障”的物業管理新格局，探索出一條以黨組織為核心、業委會和物業服務企業共同參與的基層治理新路徑。

強化典型示范引領，以暖心物業助力高品質生活。為落實黨的十九屆五中全會“推動生活性服務業向高品質和多樣化升級”的重大部署要求，引領物業管理企業進一步拓展生活服務和城市服務功能，成都市提出“以匠心致初心，暖心物業賦能美好生活建設”的治理思路。2021年，成都市出臺全國首個物業行業細分領域黨建示范創建導則，從組織領導、陣地建設、能力建設、場景營造、運行機制等五個方面推進物業服務企業（項目）黨建工作標準化、體系化建設，系統設計80條示范企業評價標準、三大類92條示范項目評價標準、54條服務評價標準，為全市物業行業黨建工作提供具體指引、標定基本方位。按照《成都市物業行業黨建示范建設實施方案》要求，每年將按照黨建引領好、參與治理好、實景呈現好、群眾評價好的“四好”標準，重點在市級層面建設200個“蓉城先鋒·示范物業服務項目”；按照組織建設好、運營管理好、服務品質好、社會形象好、參與協作好的“五好”建設標準，重點在市級層面建設50家“蓉城先鋒·示范物業服務企業”。通過樹立“黨建 物業”品牌建設理念、完善品牌管理機制和強化品牌示范作用，旨在形成一套可復制、可推廣的工作機制，不斷提高物業服務的質量和滿意度。從2021年至今，全市物業服務滿意度從82%上升到87%。據了解，成都市許多社區、企業業主在選擇物業服務企業時，已將其是否取得“蓉城先鋒·暖心物管”稱號作為首要的衡量指標。

鑒于政府向社會力量購買公共服務已成為政府創新公共服務提供方式和創新社會治理的重要途徑，成都市支持黨組織作用發揮好、群眾滿意度高的物業服務企業（項目）承接社區文化建設、群眾宣傳教育、康養、戶政、交通、城市環境治理和秩序管理、城市管理服務等70余項政府購買服務項目，深度參與1200余個特色街區改造、社區微更新項目。為進一步發掘物業企業在社區服務方面的精細化和專業化的治理潛力，圍繞人民全生命周期的美好生活需要，成都市還將逐漸拓展政府購買公共服務的范圍，推動物業服務線上線下融合，鼓勵物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。按照法定程序協調社區、小區閑置房屋，用于物業服務企業（項目）承接政府購買居家養老服務，并按規定享受相應的稅費優惠和財政補貼政策。

嚴密組織體系，以高質量黨建推動高效能治理。高效能治理是高質量發展和高品質生活的重要保障。針對物業管理涉及主體多、跨條塊協調難的實際問題，成都市以黨建聯建聚合各類資源、匯聚各方力量，變物業服務企業的“獨角戲”為多方協同的“大合唱”。一是健全物業行業黨建工作體系。在成都市本級和23個區縣依托住建部門全部成立物業行業黨委，承擔推進“兩個覆蓋”、統籌行業發展等8項職責。定期召開物業行業黨建聯席會議，會同相關職能部門共同研究謀劃推動物業行業黨建工作。二是加強物業服務企業黨的組織和工作覆蓋。廣泛開展“雙找”活動，采取單獨建、掛靠建等方式，目前已推動全市1500多個物業服務企業和項目部建立黨組織。對于暫不具備組建黨組織條件的，在社區成立物業協會黨組織進行兜底管理，實現有物業服務企業的地方就有黨的組織和黨的工作開展。

將物業黨建劃分為“行業端、企業端、項目端”三個維度，充分發揮黨建帶群建、群建促黨建制度優勢，點上通過集中攻堅推動“兩個覆蓋”有形有效，線上理順“市—區（市）縣—街道—社區—小區”的條塊關系，實現不同層級政府、不同部門之間治理資源的制度化縱向聯動，并合力推動資源力量下沉；面上形成市委統一領導、組織部門牽頭抓總、住建部門具體負責、其他部門協同推進格局，在全國率先形成“點、線、面”立體推動的物業行業黨建工作模式。成都市通過黨建聯建將物業行業納入社區疫情防控體系，普遍設立黨員先鋒崗、組建黨員志愿服務隊，帶動近20萬物業服務人員做好風險人員排查、特殊群體服務、小區卡口值守等工作，有序組織完成23輪3.3億人次居家核酸檢測，構筑起小區防控的“銅墻鐵壁”。

針對一些小區業委會失管脫管、“癱瘓停擺”等問題，成都市加強黨組織對業委會組建、履職全過程的指導監督，引導形成認真履職、用心服務的良好氛圍。一是規范業委會組建。加強對業委會籌建、換屆的政治把關，由小區黨組織書記擔任籌備組組長，鼓勵黨員業主作為候選人，建立候選人行業黨委、街道社區黨組織聯審制度，將有違法記錄等人員“擋在門外”。加強對選舉全過程把關，街道社區黨組織抓牢業主登記、選票統計等關鍵環節，督促嚴格履行選舉程序，確保公開透明。二是推動業委會健康運行。建立業委會向社區黨組織作年度履職報告、定期通報工作等制度，明確選聘物業服務企業、動用大額維修資金等23類重大事項，須向社區黨組織報告。建立監察員制度，社區黨組織選派監察員對業委會開展常態化監督檢查，自2021年以來依法調整履職不到位的業委會成員90多人，全市業委會不規范履職投訴量同比下降近20%。

此外，還鼓勵各區（市）縣深化黨建聯席會議、兼職委員制度、政企互動主題黨日等街道社區黨建、行業黨建、企業黨建互聯互動實踐，創新探索組織聯建、資源聯享、服務聯動、矛盾聯處、安全聯防、疫情聯控、活動聯辦、文化聯育、環境聯優、發展聯促的“物業十聯工作法”。如成都市錦江區由區委政法委牽頭，錦江區法院、錦江區住房和城鄉建設局、錦江區司法局以及各街道人民調解委員會、行業組織、行業協會等各部門通力協同，在錦江區法院設立成都市首個物業糾紛聯調中心，“一站式”解決物業矛盾糾紛，持續推進訴源治理，探索物業矛盾糾紛多元化解機制。成都市武侯區著力打造集紅色物業、物業矛盾糾紛預防與化解、智慧物業三大功能于一體的物業行業黨群服務中心，建成四川省首個物業行業實體化黨群服務陣地，推進紅色物業示范建設“六員”標準，即堅持黨建引領，做行業黨建“領航員”；創新組織活動，做行業黨建“操作員”；融入社區治理，做行業黨建“協調員”；提升服務質量，做行業黨建“服務員”；打造智慧物業，做行業黨建“信息員”；夯實活動陣地，做行業黨建“管理員”。

激發行業發展原動力，分類治理推進高質量發展。物業服務具有服務群眾、貼近生活，專業化、一體化服務等優勢，當前物業服務更是呈現“大物業、大服務、大產業”發展趨勢。基于此，成都市的社區物業黨建聯建細分為住宅小區、商圈樓宇和產業社區等三個類型，通過體系化治理思路，切實將黨的建設、公共服務和基層治理延伸至轄區的商務樓宇、產業社區，促進相關行業的高質量發展。通過加強物業行業黨建，體現黨的政治功能和引領作用，可充分發揮物業企業生活服務、生產服務、城市服務的“三個功能”。

以成都嘉誠新悅物業管理集團有限公司為例，將企業黨建工作與業務工作深度融合，堅持將“物業品質運營 特色優勢創建”作為企業發展核心綱要，不斷豐富物業服務的內涵與價值。在集團黨委的領導下，公司業務發展從區域走向全國，目前，該公司進駐北京、上海、蘇州、南京等100余個城市，服務項目200余個，在管及簽約面積達1億平方米。

在成都市青羊區總部經濟區，嘉善商務服務管理有限公司持續推進黨建和業務工作深度融合，實現黨組織與管理層“雙向互動、交叉任職”，企業負責人“一肩挑”黨委書記，中高層黨員覆蓋率75%。公司在制定發展戰略、重大決策等事項時，充分聽取黨組織意見，并接受過程監督。運用其混合所有制背景，積極搭建政企溝通平臺，由黨員客戶經理組成的營商環境觀察員、黨建指導員，在招商、項目合作、人員招聘等多方面形成“信息中轉站”。公司還堅持產業社區“以人為本，以人促產”的理念，以租賃、打理、能源、餐飲、培訓、科技等專業化公司為載體，為園區企業精準匹配多元化的服務需求；有效整合產業功能區資源，搭建招商、能源、職業培訓、綠色發展、智慧餐飲等全流程服務平臺；構建全生命周期產業鏈，充分發揮物業對企業生活服務、生產服務和城市服務的綜合功能，助力推動人、城、產融合發展。

（四川省成都市委黨校：陳 藻陳 運 趙 書 朱 莉 張 雪）