摘要：

本文探討了房地產工程管理領域的痛點，以及華潤置地代建業務中的挑戰。房地產公司通常采用代建和代運營方式，但面臨建筑工程復雜性和經驗傳承不足等問題，傳統溝通和信息管理方式效率低下，導致項目進展緩慢。為解決這些問題，作者介紹了零代碼開發工具明道云的應用場景，并分享了項目實踐經驗。

文章中提到的明道云零代碼使用場景，可以總結如下：

1. 院方需求管理：針對醫院這個復雜的建筑業態，使用明道云搭建了一個需求管理系統，對每個院方需求進行解讀和落地，通過視圖報表實現需求的分類整理，同時將需求數據庫與其他項目進行溝通和公布，提高了項目管理效率和信息傳遞的順暢程度。
2. 設備提資管理：應對不同設備的建筑權限、結構和水暖電要求，使用明道云建立了一個設備管理系統，生成相關報表，查看院方提供的設備，實現設備的完整落位和安裝，提高了設備管理的效率。
3. 變更管理：使用明道云搭建變更管理系統，記錄整個項目管理過程，實現圖紙在線審圖、分發和可視化，提高了變更流程的透明度和效率。
4. 監理公文：通過明道云自動取號、打印模板和實現公文在線分發，提高了發文效率和管理效率。
5. 專戶及監管賬戶管理：使用明道云搭建專戶管理系統，簡化了收款和付款的流程，實現數據報表和流水信息的統一管理。

通過明道云零代碼工具的應用，華潤置地成功解決了房地產工程管理領域面臨的痛點，實現了數字化轉型和信息化管理。對于業務人員來說，明道云零代碼工具的簡單易用，使其能夠自主開發軟件，不再依賴傳統的SaaS軟件或定制開發，提高了業務人員的工作效率和工作質量。

未來規劃中，華潤置地計劃繼續完善應用，改進前期管理工作，并在公司的其他項目中推廣使用明道云零代碼工具，實現全面的數字化轉型，提高整個醫院建設過程中各個環節的管理效率和信息傳遞的便捷性。通過明道云零代碼技術，看到了以前看不到的細節，管理以前無法管理的地方，同時也留下了以前留不下的經驗，為項目管理和公司發展帶來了諸多好處。

一、房地產工程管理的痛點

1.行業簡介

房地產可以分為四個環節：投資開發、設計建造、流通交易和空間運營。投資拿地是投資開發的前置環節；設計建造是一個重要環節，我們會請設計公司和施工單位承建；建造完成后，流通交易是我們大家接觸最多的環節，比如租房和買房都發生在流通交易中；最后，進入空間運營階段，也就是與物業打交道。

在購房過程中，我們會遇到房地產公司的代理行為，除了房地產經紀人之外，在設計建造和空間運營階段，還存在一種代建和代運營。為什么會有代建和代運營呢？因為以前大家對空間品質和建造品質的追求不高，所以投資拿地后隨便找個建造商或物業進行建造和運營。但后來大家對品質要求提高了，在建造環節中，很多開發商在拿地后不自己進行建造，而是找專業的承建商或管理單位進行代建以及交付后的代運營。

2.華潤置地代建業務簡介

華潤置地在代建方面有很龐大的業務，主要面向政府進行代建，在深圳市就有很多我們的代建成果，比如春繭體育館、大沙河生態長廊、人才公園等。但是代建并不容易，因為每個建筑工程或業態都很復雜。我們都知道世界上沒有兩片相同的樹葉，也沒有兩棟相同的建筑，所以建筑是一個個性化定制非常強的項目。在三五年內，我們可能需要召集幾百上千家單位，花費幾十億來建造一個建筑工程，這個建筑工程大部分由鋼筋混凝土組成，所以每一個錯誤都無法承受，因為我們無法進行拆改，不像IT可以改代碼，或者像其他行業可以改數據，我們所有的缺陷都會形成一個無法修改的建筑實體。

3.痛點：經驗無法沉淀傳承

我們行業中的高學歷、高知識水平的人才實際上并不多。雖然我們行業有幾百家上線單位，但他們的學歷能力和高端科技掌握程度都比較一般。因此，這些單位通常采用傳統的經驗管理方式，溝通交流主要依靠書面文件，在我們行業中，使用Excel進行管理都算是比較先進的方式，WPS云文檔在我們行業來說已經是顛覆性的，更不要說其他系統性的辦公協作軟件了。目前，我們的管理方式基本上是靠開會和溝通來進行，但由于這些單位以前沒有合作過，溝通并不順暢，信息層層流失，這使得優秀的想法或要求很難傳達給各個單位，從而成為我們的痛點。

二、業務人員的非典型零代碼之路

我們一直在尋找一種能夠讓信息在不同單位之間更順暢流轉的方式，實現建筑工程的數字化轉型。我以前在中興通訊工作過一年，那是一家高端制造公司，他們使用了比較先進的工具；然而，我發現在華潤置地，人與人之間的溝通仍然依賴紙質文件、微信和郵件，甚至郵件對我們來說都是高端的溝通方式。因此，我一直在尋找適用于我們行業的好用工具，我嘗試過teambition、釘釘和企業微信，這些可能是行業中比較優秀的辦公軟件，但發現它們并不是很好用，因為我們行業的定制化要求非常高，是一種離散性很強的行業。

于是我建議領導委托一家第三方公司為我們開發一款定制的項目管理系統，實現項目管理的數字化轉型。但是后來我發現，我們華潤代建的項目非常多，涉及醫院、公園、學校等，它們之間差距很大，而且，這些IT公司并不太了解我們的業務，他們可能去過工廠，去過各種公司，但在他們基本上沒有去過工地，所以對我們現場的需求并不太理解。

在2021年底的某一天，我接觸到了一個零代碼項目，我覺得這可能是一個很好的項目，因為它可以讓我自己動手編寫軟件，不再依賴傳統的SaaS軟件或定制開發，我可以自己做自己想要的軟件產品。但是在實施明道云時，也遇到了很多困難。

1.業務視角系統搭建方法論

我是一名土建工程師，是一線業務人員，沒有任何資源，也不是IT人員。所以，我首先嘗試找一些項目內部人員來解決問題，然而，項目人員本科學歷很少，而且基礎較差，也沒有IT背景，沒有零代碼開發的基礎。于是，我向公司內部人員尋求幫助，但我們公司有100多個代建項目，只有一個IT人員，而且他的精力都放在定制系統上，無法提供支持。

建筑行業有一個名詞叫做BIM，即建筑信息模型，他們也會就做一些信息化的工作，但他們認為零代碼工具只是一種玩具。我曾向公司的上級單位尋求支援，但他們更關注生產工藝的標準化，對建筑管理不太關注。其實應該是施工單位負責生產工藝的標準化，我們公司關注這些事情，可能認為投入產出比會更高，標準化更強一點。領導甚至還提醒我要注意信息安全，因為作為一個業務人員使用IT工具存在信息安全風險。

在過去的兩年里，我找過所有能找到的人尋求資源支持，但沒有人提供任何支持，甚至有人告訴我這是違反規則的。我后來意識到我不能再寄希望于任何人，只能依靠自己。所以我開始研究零代碼，自己帶領團隊做這件事情。

我帶領的團隊都是沒有IT背景的業務人員，且學歷不高，雖然0代碼看起來比較簡單，適合一線業務人員，但我的組員還是很難理解和掌握，即使我給他們發了相關的書籍、視頻，給他們開發了幾次培訓課程，他們仍然沒能學會。于是，我總結了一些相關的知識，如流程管理知識、軟件項目管理等，給大家進行了流程培訓，并讓大家學習PMBOK，這對于從事項目管理的人來說比較重要。

另外，我將IT技術支持歸結為13個關鍵詞，包括RPIC、CRUD和數據庫的三大范式。我在項目中向團隊成員解釋了這些關鍵詞，并告訴他們，只要掌握了這些知識，就能很好地使用0代碼，我認為我的培訓相當成功，我在三年內培訓了14個人，雖然我面臨的對象的IT基礎素質能力都較差，但我仍然能夠培養出十幾個人，我覺得這是一項相當有成就感的事情。

三、項目實踐

1.代建工程項目實踐

在項目實踐方面，我們已經在華潤置地的三個醫院和一個學校成功應用了零代碼項目。相比傳統開發方式，我們不再需要開發人員和研發費用，就能解決項目中的實際問題。我們已經在明道云上開發了7個業務模塊，包括需求變更、公文設計、施工和資金監管等，還有大約95個表單、100個報表和180個流程，每月的數據量可達1000條。

對于傳統的IT公司或制造業公司來說，這些做法可能是微不足道的，但是，以前我們使用紙質文件進行流轉，一天能看5-10份文件就不錯了，一個月處理的數據量可能只有100多條，而現實已經實現了10倍的增長。

2.院方需求管理

院方需求管理，主要是針對醫院這個復雜的建筑業態。我們所有的建筑中，醫院業態是最復雜的一個。為什么呢？因為院方的需求非常多，不同的科室、不同的醫護人員、不同的管理方式、不同的地域，他們的習慣差別特別大。因此，我們需要對每個院方需求進行充分的解讀和落地。

像我們之前管理的南山醫院，在建設過程中每天可能會有1到2條，甚至3到4條需求提出，一年下來可能有幾百上千條需求，我們需要確保每一條需求都能得到落實，因此，我們使用明道云的各種視圖報表，將院方需求從提出決策到執行再到最后的下發都進行了分類整理。這樣做有兩個好處。首先，對于院方來說，我們可以告訴他們每一條需求的執行情況；其次，我們將這個數據庫與其他項目進行溝通和公布，讓其他項目的小伙伴了解院方在某些科室、領域關注什么，這樣我們這些只懂建筑而不懂醫療的人也能通過這個數據庫了解院方的需求。

3.設備提資管理

大家都知道去醫院做檢查時，院方的設備種類繁多，不同設備的建筑權限、建筑結構、水暖電也不同。由于受制于政府招標采購計劃的影響，院方會分批提供設備，不斷調整提資條件和要求。

為了解決這個問題，我們使用明道云建立了一個設備管理系統。這個系統可以生成相關報表，讓大家可以查看院方提供了哪些設備，哪些設備還未提資，以及每個房間的設備提資要求。這些要求可能包括設備的新舊程度、毛坯交付還是精裝交付等，我們將這些標準傳達給設計院，讓他們按照標準進行設備出圖和落地，以確保每臺設備都能完美安裝。因為每臺設備的價格可能從幾百萬到幾千萬甚至上億不等，所以我們需要確保設備的完整落位。

4.變更管理

在過去，我們在變更時通常會直接將設計院發來的圖紙以紙質形式發送給施工單位，這可能存在一些比較大的矛盾。首先，我們有審圖公司，但我們以前沒有讓審圖公司參與審圖，這可能聽起來有些矛盾。之前提到過，一個項目的參與單位非常多，圖紙變更規范的流程是將其發給甲方，再發給審圖公司，審圖公司再將意見返給甲方，再返給設計院，設計院再修改圖紙，然后再返給圖公司，最后再返給我們，這樣來回反復多次，速度非常慢。

審圖公司和設計院屬于不同的單位，因為每個項目的審圖模式可能都不同，所以我無法開發一種固定的系統，因此，我們需要為每個項目匹配不同的審圖流程和審批流程。有了明道云之后，我們可以將審圖系統搬到線上進行。如果沒有明道云，我們實際上不知道如何將圖紙發送給審圖公司，因為來回反復會導致每個人的圖紙版本都不同，所以我們干脆不審圖了。

另外一個矛盾是圖紙的可視化。在過去，圖紙比較寶貴，我們只能將圖紙發送給施工單位，而不能給每個人都發送一份。但有了明道云之后，我可以在線上進行分發，每個人都可以查看，這樣我們就可以做一個專業的圖紙管理了。

第三個矛盾是管理方面。實際上，很多人一直在批評我們公司有一個系統可以審核變更，為什么還要做一個變更管理系統？公司的很多系統都是在進行一種結構管理，我們絕對不敢將一個不成熟的公司系統報告給領導，可能會被領導批評，因此，需要一個過程管理系統來記錄我們的工作。通過明道云，我們可以記錄整個項目管理的過程。等到項目管理結束后，我們再將整個數據推送給公司，滿足管理需求，這就是我們的變更管理。

有了這個變更管理系統后，我們做了一些可視化的報表，可以看到每個月發出了多少個指令，圖紙回來多少張，我們將這些數據報告給哪里了。這樣，設計院的效率就會提高。因為他們知道我們可以看到，所以他們之前都比較積極。以前，我們發出一個指令時，他們可能只回應一半，現在基本上可以完成90%。

5.監理公文

以前我們發公文非常麻煩，需要找資料員取號，然后編寫模板，經常需要去別人那里檢查，因為有些人會隨意修改模板。另外，發給施工單位的公文通常只能以紙質版形式發送，無法通過郵件發送，因為大部分施工單位沒有郵箱，無法接收郵件。這種傳統的紙質文件交流方式給我們帶來了很大的困擾，而且我們只能將紙質文件發送給特定的人。

但是有了明道云之后，我可以讓明道云自動為我取號。每次取號時不需要問資料員，只需點擊明道云，它會給你一個號碼。另外，取號后點擊打印模板，文檔就會自動打印出來，然后可以蓋章簽字發出去。而且你不需要給別人發郵件，也可以看到每個人何時發出，何時閱讀。這樣我們的發文效率基本上可以提高90%，非常快速。特別是監理使用這個模塊更好，因為監理發的文檔不需要施工單位回復，他們只需要遵守執行即可。

6.專戶及監管賬戶管理

我們公司花了兩年時間都沒能完成這個系統，但我最后用明道云只用了兩三個小時就完成了。我們還給這個系統編了個順口溜，叫做“收款以后錄系統，付款之前報計劃，付款以后報憑證，月底報流水。”，大家可以把專戶的整個流水報上來。其實這個功能還是比較簡單的，可能我們IT考慮的太多，一直沒有實踐，或者說對業務理解不夠，導致沒有做出來。

四、未來規劃

最后講一下未來規劃。首先，我們需要繼續完善這個應用，因為我們的不同項目之間存在較大差距，需要完善不同的細節。其次，我們要改進前期管理工作。目前，我負責建筑項目管理環節，但實際上還有前期咨詢環節、后期工作以及施工單位的工作，我們正在與領導商討，他們也在考慮使用明道云。如果所有人都開始使用明道云，從項目立項到咨詢、建設、管理再到施工，整個醫院建設的各個環節都將有相關的系統支持，我認為這個空間還有很大的提升空間。

總結一下明道云零代碼技術對項目管理的好處，我認為有三點：

• 看到以前看不到的細節。因為我們以前的行業都是線下的，現在轉移到線上后，能夠看到很多不同的地方。
• 管理以前無法管理的地方。因為以前很多地方沒有數據，我們在管理時沒有依據，現在有了依據就可以進行管理了。
• 留下了以前留不下的經驗。最近，華潤置地正在開設全國醫療培訓班，我將整個明道云的數據庫分享給他們，這樣他們就可以了解華潤在深圳醫院建設方面的經驗，并進行對照學習。