圖片來源@視覺中國

• 文 | 四分儀Quadrant，作者 | 李威，編輯 | 孫邇溪

進入2024年，公募REITs迎來新的上市發(fā)行周期。1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式上市，成為國內(nèi)市場第30只公募REITs產(chǎn)品。在其身后，還有6只已經(jīng)獲批正待上市的項目，8只已經(jīng)反饋的項目和6只已經(jīng)受理的項目。

在已經(jīng)獲批正待上市的6只項目中，作為去年政策聚焦的方向之一，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs占了很大比例。其中，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT已經(jīng)完成發(fā)售，只待上市，華夏華潤商業(yè)REIT則在本周開啟發(fā)售。經(jīng)過2023年的多輪政策推動，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在2024年迎來快速發(fā)展。

相較于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，新基建基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出進度要慢上不少。自2021年7月國家發(fā)改委在《進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作的通知》中，將新型基礎(chǔ)設(shè)施納入試點范圍后，到國泰君安城投寬庭保租房REIT上市，已上市的30只REITs中依然沒能出現(xiàn)新基建類項目。

在華泰證券的統(tǒng)計中，截至2024年1月23日，已上市交易的REITs共計30支，總市值976億元。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs9只，占比19.75%，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs8只，占比43.15%；保障性租賃住房REITs5只，8.27%；能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs共3只，市值占比14.80%。倉儲物流REITs3只，占比11.35%，環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施REITs共2只，市值占比2.69%。

很明顯，新基建REITs在推過程中面對的挑戰(zhàn)要大于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。但在10數(shù)萬億的資金需求下，新基建對創(chuàng)新融資工具的迫切渴望要遠(yuǎn)高于消費類基礎(chǔ)設(shè)施。如何充分利用REITs這種資產(chǎn)證券化工具，解決制約新基建發(fā)展的投融資困境，成為助力產(chǎn)業(yè)把握住人工智能、云計算、5G等新技術(shù)創(chuàng)造的機遇，是目前REITs領(lǐng)域需要不斷研究推進的重要議題。

從新基建與傳統(tǒng)基建的對比來看，新基建REITs聚焦高科技應(yīng)用和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)智能化升級，對發(fā)行人和管理人的專業(yè)積累有著更高的要求。并且，相比于商業(yè)模式、管理模式成熟的商業(yè)中心、發(fā)電站、高速公路，新基建所涉及到的一些行業(yè)還需要進一步完善相關(guān)政策措施。

從新基建本身來看，在國家發(fā)改委的定義中，新基建是以技術(shù)創(chuàng)新為動力，以數(shù)據(jù)為核心，以信息網(wǎng)絡(luò)為依托，以高品質(zhì)發(fā)展為目標(biāo)，以數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級、融合創(chuàng)新為支撐的系統(tǒng)工程。通信鐵塔、5G、物聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；數(shù)據(jù)中心、智能計算中心項目、人工智能；智慧能源、智能交通、智慧城市等領(lǐng)域都屬于新基建的范疇。

依照這個定義，新基建既包含對原有基礎(chǔ)設(shè)施的改造和提升，又包括服務(wù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)數(shù)智化、綠色化轉(zhuǎn)型升級的過程。而作為一種盤活原有資產(chǎn)，降低企業(yè)負(fù)債率，形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要金融創(chuàng)新工具，新基建REITs在底層邏輯上與新基建有著一定的契合度。

目前，針對新基建REITs的討論多圍繞數(shù)據(jù)中心、通信鐵塔等通信、算力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行，因其能夠比較順暢的延承基礎(chǔ)設(shè)施REITs以固定資產(chǎn)的所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs的邏輯。在這一層面更多是在等待試點項目跑通流程，并很快會有階段性成果出現(xiàn)。中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在展望2024年公募REITs發(fā)展形勢時預(yù)計，包括旅游景區(qū)、算力基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)類型很快推出。

但是在人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧能源、智能交通、智慧城市等新技術(shù)研發(fā)和新技術(shù)賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級的層面，往往是無形的創(chuàng)新技術(shù)與有形的載體支撐的結(jié)合，而且有著向無形的科技成果進一步延展的趨勢，這使其相對傳統(tǒng)不動產(chǎn)在資產(chǎn)邏輯層面有了較大差異。

例如在當(dāng)前階段，盡管很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的智能化升級同樣面臨龐大的資金缺口，卻還沒有探索出應(yīng)用REITs解決投融資困境的有效模式。目前僅有少量觀點嘗試探討人工智能與工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)如何間接應(yīng)用REITs，例如建立一種政府主導(dǎo)從其他基礎(chǔ)設(shè)施REITs中分潤一部分資金支持其建設(shè)的政策支持。但這層轉(zhuǎn)換關(guān)系的出現(xiàn)，會壓縮REITs引導(dǎo)社會資本對技術(shù)和技術(shù)應(yīng)用層面的支持力度。

隨著產(chǎn)業(yè)界開始逐步關(guān)注新基建REITs的市場價值與規(guī)劃路徑，有越來越多的觀察者逐漸發(fā)現(xiàn)：在制造業(yè)升級和新基建落地融入傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過程中，REITs已成為能夠以更低杠桿解決融資需求的新興手段和方向。

四分儀智庫認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在充分理解REITs工具核心內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，在符合政策框架與保證投資者利益的前提下，更靈活地根據(jù)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級的實際需求，基于政產(chǎn)學(xué)研用的聯(lián)合實踐，探討REITs的應(yīng)用外延與創(chuàng)新。這不僅能夠推動REITs進一步支持以固定資產(chǎn)為核心的新基建項目，也能夠進一步探索REITs賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級的創(chuàng)新工具價值，將金融創(chuàng)新與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)智能化創(chuàng)新相結(jié)合。

什么是新基建REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文名稱是不動產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行收益憑證向投資者籌集資金的投資工具，由專業(yè)投資機構(gòu)負(fù)責(zé)管理，并將大部分投資回報分配給投資者的信托基金。作為ABS（資產(chǎn)證券化）的一種手段，REITs具有具有抗通脹、分散風(fēng)險、流動性高等特點。

REITs在1960年誕生于美國，由時任美國總統(tǒng)艾森豪威爾允許設(shè)立，并賦予其一定的稅收優(yōu)惠。艾森豪威爾政府推出REITs的目的是吸引社會資本進入當(dāng)時發(fā)展不景氣的房地產(chǎn)市場，讓個人投資者有機會參與到規(guī)模化的地產(chǎn)投資項目中，通過融資工具創(chuàng)新撬動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。

誕生之后，REITs在上個世紀(jì)70年代被荷蘭、中國臺灣、新西蘭、澳大利亞等引入，并在上個世紀(jì)90年代開始在全球范圍內(nèi)普及，目前已經(jīng)被引入到包括中國在內(nèi)的超過40個國家和地區(qū)。與此同時，REITs所覆蓋的領(lǐng)域也逐漸擴展到工業(yè)廠房、交通設(shè)施、倉儲物流、商業(yè)地產(chǎn)、衛(wèi)生保健，甚至是電信鐵塔、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域。

新基建REITs同樣集中于美國。國務(wù)院參事室原參事、國家發(fā)改委原副主任徐憲平在演講中公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2023年第一季度，全球一共有9只新基建REITs，市值約2800億美元，占全球REITs市場2萬億美元規(guī)模的14%。其中，美國的新基建REITs市值為2768億美元，占全球新基建REITs市場規(guī)模的99%。其底層資產(chǎn)主要包含通信鐵塔、數(shù)據(jù)中心、通信光纜。

美國之外，新加坡吉寶企業(yè)集團（Keppel Corp）在2014年設(shè)立了亞洲首只純數(shù)據(jù)中心REITs吉寶DC REIT，管理橫跨歐洲、亞洲、澳洲等地的19處項目資產(chǎn)，擁有80家客戶。在中國國內(nèi)，也有上市公司光環(huán)新網(wǎng)在2020年就計劃通過全資二級子公司北京中金云網(wǎng)科技有限公司持有并運營的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心作為公募REITs底層資產(chǎn)，進行申報發(fā)行。

相比于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，徐憲平認(rèn)為新基建REITs具備以下特征：

第一，新基建底層資產(chǎn)的商業(yè)邏輯，產(chǎn)品核心理念、運營方式等方面，與傳統(tǒng)基建有一致性，比如高速公路是收取通行費，數(shù)據(jù)中心是收取租金，光纖網(wǎng)絡(luò)是收取運維費用。

第二，從資產(chǎn)載體形態(tài)看，新基建資產(chǎn)從傳統(tǒng)的有形資產(chǎn)向無形資產(chǎn)延伸拓展，主要價值在于背后的核心科技。

第三，從資產(chǎn)組合構(gòu)成看，新基建資產(chǎn)從傳統(tǒng)的大體量、集中式分布向網(wǎng)絡(luò)化、分散化分布轉(zhuǎn)變，在互聯(lián)互通中，實現(xiàn)傳輸、存儲、計算的一體化。

第四，從資產(chǎn)維護方式看，新基建資產(chǎn)從傳統(tǒng)的穩(wěn)定性運營狀態(tài)向現(xiàn)代的持續(xù)性技術(shù)升級狀態(tài)發(fā)展。

新基建REITs的挑戰(zhàn)和可能

這就意味著，目前的新基建REITs也都有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)等實際資產(chǎn)作為支撐，且底層商業(yè)邏輯與傳統(tǒng)基建一脈相承。無論是數(shù)據(jù)中心、通信鐵塔，還是新能源汽車的充換電設(shè)備，本質(zhì)上都是為新技術(shù)提供載體或支撐的不動產(chǎn)，以租賃或代運營的方式獲取收益。

但是面向快速發(fā)展的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領(lǐng)域，雖然同樣需要將底層具有穩(wěn)定收益來源、需統(tǒng)一運營管理、且流動性較差的技術(shù)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂休^低投資門檻和較高市場流動性的證券產(chǎn)品，卻因其無形性和虛擬性，導(dǎo)致無法有效運用REITs這種創(chuàng)新的融資工具。

中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院劉志東、謝澤中在《REITs 助力新基建》一文中直接指出，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和人工智能兩個行業(yè)并不適合直接推行REITs模式。但他們也認(rèn)為，政府部門將部分從現(xiàn)有存量基礎(chǔ)設(shè)施中通過REITs融得的資金投向上述兩個行業(yè)仍具有一定的可行性。

“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已較為完善的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府，可以在不具備后續(xù)轉(zhuǎn)型升級可能的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中推行REITs模式，并用該部分資金成立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，設(shè)立國家重點實驗室，或直接給予進行相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的企業(yè)稅收補貼，加大對于人工智能和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的支持力度，這也正符合推動我國基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的要求。”

即便是在具備有形資產(chǎn)的數(shù)據(jù)中心、通信鐵塔等新基建領(lǐng)域，REITs的落地也存在不少挑戰(zhàn)。自2020年發(fā)布公告起，中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心申報REITs項目一直未有明確進展。2021年10月，光環(huán)新網(wǎng)在投資者互動平臺表示，公司中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心申報REITs項目事項，目前處于國家發(fā)改委的評審過程中，尚需完成地方政府主管部門和監(jiān)管部門相關(guān)審批許可程序。

2023年第一季度的業(yè)績說明會上，光環(huán)新網(wǎng)針對REITs項目進度的提問回應(yīng)稱，由于地方政府主管部門的審核屬于前置條件，且 REITs項目申報屬于首批試點，主管部門需綜合考慮政治、經(jīng)濟等多種因素和影響，對于REITs試點項目審核要求較高， 因此導(dǎo)致國家發(fā)改委的評審?fù)扑]存在較大不確定性。

同時，公司未能通過公開途徑查詢到國家發(fā)改委關(guān)于REITs項目的評審?fù)扑]結(jié)果，其他上市公司公告中也未發(fā)現(xiàn)REITs項目完成辯審核并申報發(fā)行的公開披露，因此公司REITs項目的具體時間進度無法可靠預(yù)計。

究其原因，一方面，大量的新基建領(lǐng)域仍然面臨著技術(shù)不成熟、市場不明確、 商業(yè)模式不清晰等問題，難以實現(xiàn)政策要求的持續(xù)、穩(wěn)定的收益和良好的投資回報。另一方面，新基建領(lǐng)域的融資方往往是政府部分或國有企業(yè)，而投資的大頭和技術(shù)的來源往往又是民營科技公司，如何拉平融資方與投資方的不對等關(guān)系，也是一個需要依靠不斷摸索解決的挑戰(zhàn)。

對新基建REITs的政策支持

如何推動REITs在新基建領(lǐng)域的更大范圍、更有序地創(chuàng)新應(yīng)用，將是政策端面向未來需要探索的一個方向。從2020年宣布試點基礎(chǔ)設(shè)施REITs開始，政策端就不斷在優(yōu)化和推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs的有序發(fā)展，為加快構(gòu)建新發(fā)展格局和推動高質(zhì)量發(fā)展打造適用的金融政策和工具。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，并出臺配套《 公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引 ( 試行) 》（征求意見稿）。

前者將基礎(chǔ)設(shè)施REITs的聚焦點限定于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)七大領(lǐng)域。其中涉及倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等方面。

后者則對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的設(shè)置做出了嚴(yán)格規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施REITs的組織結(jié)構(gòu)為 “公募基金 ABS”，基金為契約型封閉式，在滬深交易所交易；基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)為成熟、穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施REITs資金需要有超過80%投資于資產(chǎn)支持證券，并完全持有基礎(chǔ)設(shè)施支持證券100%的份額；基礎(chǔ)設(shè)施REITs沒有固定利息，每年至少分紅一次，分配比例不得低于基金當(dāng)年可分配收益的90%；基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)應(yīng)小于等于基金凈資產(chǎn)的140%。

2022年11月，中國證監(jiān)會和國務(wù)院國資委又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券的通知》，以支持中央企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。《通知》強調(diào)，將重點支持交通、能源、水利、生態(tài)環(huán)保及5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，鼓勵回收資金用于科技創(chuàng)新領(lǐng)域投資，拓寬增量資金來源，完善科技創(chuàng)新融資支持。

2023年12月，國家發(fā)改委、國家數(shù)據(jù)局又引發(fā)了《深入實施“東數(shù)西算”工程加快構(gòu)建全國一體化算力網(wǎng)的實施意見》，表示要支持產(chǎn)權(quán)清晰、運營狀況良好的綠色數(shù)據(jù)中心集群、傳輸網(wǎng)絡(luò)、城市算力網(wǎng)、算電協(xié)同等項目探索發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），強化政策性金融支持。

在中央政策端發(fā)力的同時，各地也在2023年出臺相應(yīng)的措施，推進基出建設(shè)REITs的落地，并且對新基建REITs給出了更多支持。

安徽省在2023年1月公布的《進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資實施方案》中提出，要在新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，鼓勵數(shù)據(jù)中心、第五代移動通信技術(shù)(5G)網(wǎng)絡(luò)、人工智能、寬帶網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，積極探索通過PPP模式盤活存量。

深圳在2023年政府投資項目計劃中明確提出，要有序推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，調(diào)動盤活存量資產(chǎn)、回收籌集的資金用于新的補短板項目建設(shè)，形成“募—投—管—退”的良性循環(huán)。

上海市發(fā)改委在2023年5月印發(fā)《上海市加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》。《措施》中強調(diào)，上海要支持符合條件的民間投資項目在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域加快發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售。支持民營企業(yè)在滬設(shè)立資產(chǎn)管理公司，將不同地區(qū)資產(chǎn)進行整合優(yōu)化后通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs充分盤活。

貴州印發(fā)《關(guān)于促進全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)國家（貴州）樞紐節(jié)點建設(shè)的若干激勵政策》，提出要大力支持符合條件的算力項目，申請政策性開發(fā)性金融工具，積極爭取發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品，通過省“四化”及生態(tài)環(huán)保、新動能基金給予重點支持。

山東濟南聚焦能源、市政、園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，投入大量資金補貼、推動優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行。對新設(shè)立或新引進的法人金融機構(gòu)，按實繳注冊資本規(guī)模給予一次性資金補助，最高可達(dá)1.2億元；對于新注冊的Pre-REITs機構(gòu)，按照基金實繳規(guī)模的5％給予獎勵，最高可達(dá)1000萬元。

2023年12月，陜西省印發(fā)《關(guān)于推動數(shù)字經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》的通知，其中提到要創(chuàng)新數(shù)字融合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營模式，鼓勵引導(dǎo)社會資本投向數(shù)字融合基礎(chǔ)設(shè)施，支持符合條件的數(shù)字融合基礎(chǔ)設(shè)施項目使用地方政府專項債券建設(shè)。爭取數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

隨著國家和地方政策的推出，新基建REITs在2024年有望迎來新的發(fā)展。同時，面向2024年，還需要政策端不斷完善和細(xì)化對新基建REITs的合規(guī)要求，通過政策完善引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)探索，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新撐起充足的空間。

參考資料：

• REITs 助力新基建
• 公用環(huán)保：REITs開啟公用事業(yè)新基建時代
• REITs 助力區(qū)域新基建發(fā)展的策略研究
• https://mp.weixin.qq.com/s/ojL4Z-9F2FprhD_jvGJb7A
• https://www.gelonghui.com/p/517621