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• 文 | 四分儀Quadrant，作者 | 李威，編輯 | 孫邇溪

進入2024年，公募REITs迎來新的上市發行周期。1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式上市，成為國內市場第30只公募REITs產品。在其身后，還有6只已經獲批正待上市的項目，8只已經反饋的項目和6只已經受理的項目。

在已經獲批正待上市的6只項目中，作為去年政策聚焦的方向之一，消費基礎設施REITs占了很大比例。其中，華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT已經完成發售，只待上市，華夏華潤商業REIT則在本周開啟發售。經過2023年的多輪政策推動，消費基礎設施REITs在2024年迎來快速發展。

相較于消費類基礎設施REITs，新基建基礎設施REITs的推出進度要慢上不少。自2021年7月國家發改委在《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作的通知》中，將新型基礎設施納入試點范圍后，到國泰君安城投寬庭保租房REIT上市，已上市的30只REITs中依然沒能出現新基建類項目。

在華泰證券的統計中，截至2024年1月23日，已上市交易的REITs共計30支，總市值976億元。其中，產業園區REITs9只，占比19.75%，交通基礎設施REITs8只，占比43.15%；保障性租賃住房REITs5只，8.27%；能源基礎設施REITs共3只，市值占比14.80%。倉儲物流REITs3只，占比11.35%，環?；A設施REITs共2只，市值占比2.69%。

很明顯，新基建REITs在推過程中面對的挑戰要大于消費類基礎設施REITs。但在10數萬億的資金需求下，新基建對創新融資工具的迫切渴望要遠高于消費類基礎設施。如何充分利用REITs這種資產證券化工具，解決制約新基建發展的投融資困境，成為助力產業把握住人工智能、云計算、5G等新技術創造的機遇，是目前REITs領域需要不斷研究推進的重要議題。

從新基建與傳統基建的對比來看，新基建REITs聚焦高科技應用和傳統產業智能化升級，對發行人和管理人的專業積累有著更高的要求。并且，相比于商業模式、管理模式成熟的商業中心、發電站、高速公路，新基建所涉及到的一些行業還需要進一步完善相關政策措施。

從新基建本身來看，在國家發改委的定義中，新基建是以技術創新為動力，以數據為核心，以信息網絡為依托，以高品質發展為目標，以數字轉型、智能升級、融合創新為支撐的系統工程。通信鐵塔、5G、物聯網、有線電視網絡、寬帶網絡、工業互聯網；數據中心、智能計算中心項目、人工智能；智慧能源、智能交通、智慧城市等領域都屬于新基建的范疇。

依照這個定義，新基建既包含對原有基礎設施的改造和提升，又包括服務傳統產業數智化、綠色化轉型升級的過程。而作為一種盤活原有資產，降低企業負債率，形成存量資產和增量投資良性循環的重要金融創新工具，新基建REITs在底層邏輯上與新基建有著一定的契合度。

目前，針對新基建REITs的討論多圍繞數據中心、通信鐵塔等通信、算力基礎設施建設進行，因其能夠比較順暢的延承基礎設施REITs以固定資產的所有權或特許經營權作為底層資產發行REITs的邏輯。在這一層面更多是在等待試點項目跑通流程，并很快會有階段性成果出現。中信證券首席經濟學家明明在展望2024年公募REITs發展形勢時預計，包括旅游景區、算力基礎設施等資產類型很快推出。

但是在人工智能、工業互聯網、智慧能源、智能交通、智慧城市等新技術研發和新技術賦能傳統產業升級的層面，往往是無形的創新技術與有形的載體支撐的結合，而且有著向無形的科技成果進一步延展的趨勢，這使其相對傳統不動產在資產邏輯層面有了較大差異。

例如在當前階段，盡管很多傳統產業的智能化升級同樣面臨龐大的資金缺口，卻還沒有探索出應用REITs解決投融資困境的有效模式。目前僅有少量觀點嘗試探討人工智能與工業互聯網如何間接應用REITs，例如建立一種政府主導從其他基礎設施REITs中分潤一部分資金支持其建設的政策支持。但這層轉換關系的出現，會壓縮REITs引導社會資本對技術和技術應用層面的支持力度。

隨著產業界開始逐步關注新基建REITs的市場價值與規劃路徑，有越來越多的觀察者逐漸發現：在制造業升級和新基建落地融入傳統產業的過程中，REITs已成為能夠以更低杠桿解決融資需求的新興手段和方向。

四分儀智庫認為，應當在充分理解REITs工具核心內涵的基礎上，在符合政策框架與保證投資者利益的前提下，更靈活地根據國內產業升級的實際需求，基于政產學研用的聯合實踐，探討REITs的應用外延與創新。這不僅能夠推動REITs進一步支持以固定資產為核心的新基建項目，也能夠進一步探索REITs賦能傳統產業升級的創新工具價值，將金融創新與傳統產業智能化創新相結合。

什么是新基建REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文名稱是不動產投資信托基金或房地產投資信托基金，是一種通過發行收益憑證向投資者籌集資金的投資工具，由專業投資機構負責管理，并將大部分投資回報分配給投資者的信托基金。作為ABS（資產證券化）的一種手段，REITs具有具有抗通脹、分散風險、流動性高等特點。

REITs在1960年誕生于美國，由時任美國總統艾森豪威爾允許設立，并賦予其一定的稅收優惠。艾森豪威爾政府推出REITs的目的是吸引社會資本進入當時發展不景氣的房地產市場，讓個人投資者有機會參與到規?；牡禺a投資項目中，通過融資工具創新撬動房地產業復蘇。

誕生之后，REITs在上個世紀70年代被荷蘭、中國臺灣、新西蘭、澳大利亞等引入，并在上個世紀90年代開始在全球范圍內普及，目前已經被引入到包括中國在內的超過40個國家和地區。與此同時，REITs所覆蓋的領域也逐漸擴展到工業廠房、交通設施、倉儲物流、商業地產、衛生保健，甚至是電信鐵塔、數據中心等領域。

新基建REITs同樣集中于美國。國務院參事室原參事、國家發改委原副主任徐憲平在演講中公布的數據顯示，截止2023年第一季度，全球一共有9只新基建REITs，市值約2800億美元，占全球REITs市場2萬億美元規模的14%。其中，美國的新基建REITs市值為2768億美元，占全球新基建REITs市場規模的99%。其底層資產主要包含通信鐵塔、數據中心、通信光纜。

美國之外，新加坡吉寶企業集團（Keppel Corp）在2014年設立了亞洲首只純數據中心REITs吉寶DC REIT，管理橫跨歐洲、亞洲、澳洲等地的19處項目資產，擁有80家客戶。在中國國內，也有上市公司光環新網在2020年就計劃通過全資二級子公司北京中金云網科技有限公司持有并運營的中金云網數據中心作為公募REITs底層資產，進行申報發行。

相比于基礎設施REITs，徐憲平認為新基建REITs具備以下特征：

第一，新基建底層資產的商業邏輯，產品核心理念、運營方式等方面，與傳統基建有一致性，比如高速公路是收取通行費，數據中心是收取租金，光纖網絡是收取運維費用。

第二，從資產載體形態看，新基建資產從傳統的有形資產向無形資產延伸拓展，主要價值在于背后的核心科技。

第三，從資產組合構成看，新基建資產從傳統的大體量、集中式分布向網絡化、分散化分布轉變，在互聯互通中，實現傳輸、存儲、計算的一體化。

第四，從資產維護方式看，新基建資產從傳統的穩定性運營狀態向現代的持續性技術升級狀態發展。

新基建REITs的挑戰和可能

這就意味著，目前的新基建REITs也都有不動產產權或特許經營權等實際資產作為支撐，且底層商業邏輯與傳統基建一脈相承。無論是數據中心、通信鐵塔，還是新能源汽車的充換電設備，本質上都是為新技術提供載體或支撐的不動產，以租賃或代運營的方式獲取收益。

但是面向快速發展的工業互聯網、人工智能等領域，雖然同樣需要將底層具有穩定收益來源、需統一運營管理、且流動性較差的技術資產，轉變為具有較低投資門檻和較高市場流動性的證券產品，卻因其無形性和虛擬性，導致無法有效運用REITs這種創新的融資工具。

中央財經大學管理科學與工程學院劉志東、謝澤中在《REITs 助力新基建》一文中直接指出，工業互聯網和人工智能兩個行業并不適合直接推行REITs模式。但他們也認為，政府部門將部分從現有存量基礎設施中通過REITs融得的資金投向上述兩個行業仍具有一定的可行性。

“基礎設施建設已較為完善的沿海發達地區地方政府，可以在不具備后續轉型升級可能的傳統基礎設施領域中推行REITs模式，并用該部分資金成立產業引導基金，設立國家重點實驗室，或直接給予進行相關產業研究的企業稅收補貼，加大對于人工智能和工業互聯網行業的支持力度，這也正符合推動我國基礎設施轉型升級、高質量發展的要求?！?/p>

即便是在具備有形資產的數據中心、通信鐵塔等新基建領域，REITs的落地也存在不少挑戰。自2020年發布公告起，中金云網數據中心申報REITs項目一直未有明確進展。2021年10月，光環新網在投資者互動平臺表示，公司中金云網數據中心申報REITs項目事項，目前處于國家發改委的評審過程中，尚需完成地方政府主管部門和監管部門相關審批許可程序。

2023年第一季度的業績說明會上，光環新網針對REITs項目進度的提問回應稱，由于地方政府主管部門的審核屬于前置條件，且 REITs項目申報屬于首批試點，主管部門需綜合考慮政治、經濟等多種因素和影響，對于REITs試點項目審核要求較高， 因此導致國家發改委的評審推薦存在較大不確定性。

同時，公司未能通過公開途徑查詢到國家發改委關于REITs項目的評審推薦結果，其他上市公司公告中也未發現REITs項目完成辯審核并申報發行的公開披露，因此公司REITs項目的具體時間進度無法可靠預計。

究其原因，一方面，大量的新基建領域仍然面臨著技術不成熟、市場不明確、 商業模式不清晰等問題，難以實現政策要求的持續、穩定的收益和良好的投資回報。另一方面，新基建領域的融資方往往是政府部分或國有企業，而投資的大頭和技術的來源往往又是民營科技公司，如何拉平融資方與投資方的不對等關系，也是一個需要依靠不斷摸索解決的挑戰。

對新基建REITs的政策支持

如何推動REITs在新基建領域的更大范圍、更有序地創新應用，將是政策端面向未來需要探索的一個方向。從2020年宣布試點基礎設施REITs開始，政策端就不斷在優化和推動基礎設施REITs的有序發展，為加快構建新發展格局和推動高質量發展打造適用的金融政策和工具。

2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并出臺配套《 公開募集基礎設施證券投資基金指引 ( 試行) 》（征求意見稿）。

前者將基礎設施REITs的聚焦點限定于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。其中涉及倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理、信息網絡、戰略性新興產業集群、高科技園區和產業園區等方面。

后者則對基礎設施REITs的設置做出了嚴格規定：基礎設施REITs的組織結構為 “公募基金 ABS”，基金為契約型封閉式，在滬深交易所交易；基礎設施REITs的底層資產為成熟、穩定和優質的基礎設施資產；基礎設施REITs資金需要有超過80%投資于資產支持證券，并完全持有基礎設施支持證券100%的份額；基礎設施REITs沒有固定利息，每年至少分紅一次，分配比例不得低于基金當年可分配收益的90%；基礎設施資產應小于等于基金凈資產的140%。

2022年11月，中國證監會和國務院國資委又聯合發布了《關于支持中央企業發行科技創新公司債券的通知》，以支持中央企業開展基礎設施REITs試點?！锻ㄖ窂娬{，將重點支持交通、能源、水利、生態環保及5G、工業互聯網等新型基礎設施項目發行REITs，鼓勵回收資金用于科技創新領域投資，拓寬增量資金來源，完善科技創新融資支持。

2023年12月，國家發改委、國家數據局又引發了《深入實施“東數西算”工程加快構建全國一體化算力網的實施意見》，表示要支持產權清晰、運營狀況良好的綠色數據中心集群、傳輸網絡、城市算力網、算電協同等項目探索發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），強化政策性金融支持。

在中央政策端發力的同時，各地也在2023年出臺相應的措施，推進基出建設REITs的落地，并且對新基建REITs給出了更多支持。

安徽省在2023年1月公布的《進一步盤活存量資產擴大有效投資實施方案》中提出，要在新型基礎設施領域，鼓勵數據中心、第五代移動通信技術(5G)網絡、人工智能、寬帶網絡等新型基礎設施REITs項目發行上市，積極探索通過PPP模式盤活存量。

深圳在2023年政府投資項目計劃中明確提出，要有序推進基礎設施REITs發行，調動盤活存量資產、回收籌集的資金用于新的補短板項目建設，形成“募—投—管—退”的良性循環。

上海市發改委在2023年5月印發《上海市加大力度支持民間投資發展若干政策措施》。《措施》中強調，上海要支持符合條件的民間投資項目在保障性租賃住房、產業園區、消費基礎設施等領域加快發行REITs產品，鼓勵民間資本參與REITs產品戰略配售。支持民營企業在滬設立資產管理公司，將不同地區資產進行整合優化后通過基礎設施REITs充分盤活。

貴州印發《關于促進全國一體化算力網絡國家（貴州）樞紐節點建設的若干激勵政策》，提出要大力支持符合條件的算力項目，申請政策性開發性金融工具，積極爭取發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產品，通過省“四化”及生態環保、新動能基金給予重點支持。

山東濟南聚焦能源、市政、園區、生態環保、保障性租賃住房、新型基礎設施等領域，投入大量資金補貼、推動優質基礎設施REITs項目發行。對新設立或新引進的法人金融機構，按實繳注冊資本規模給予一次性資金補助，最高可達1.2億元；對于新注冊的Pre-REITs機構，按照基金實繳規模的5％給予獎勵，最高可達1000萬元。

2023年12月，陜西省印發《關于推動數字經濟高質量發展的政策措施》的通知，其中提到要創新數字融合基礎設施建設運營模式，鼓勵引導社會資本投向數字融合基礎設施，支持符合條件的數字融合基礎設施項目使用地方政府專項債券建設。爭取數字基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。

隨著國家和地方政策的推出，新基建REITs在2024年有望迎來新的發展。同時，面向2024年，還需要政策端不斷完善和細化對新基建REITs的合規要求，通過政策完善引導產業探索，為產業創新撐起充足的空間。

參考資料：

• REITs 助力新基建
• 公用環保：REITs開啟公用事業新基建時代
• REITs 助力區域新基建發展的策略研究
• https://mp.weixin.qq.com/s/ojL4Z-9F2FprhD_jvGJb7A
• https://www.gelonghui.com/p/517621