文旅開發｜全域文旅項目中的酒店開發建設思路

鑒江馬又一關于項目經驗的長文分享，您值得收藏

本篇全域文旅項目中的酒店開發建設思路，是鑒江馬接觸多個文旅項目的又一經驗總結，本文文字和內容量較多，朋友們可考慮先收藏后有空再看或有需要時再查。

鑒江馬最近接觸的幾個酒店項目都是全域文旅項目中的酒店，每個項目也都同樣出現整體文旅項目已建了一部分，而現在急需酒店盡快建成以之完善整體項目配套。也有文旅項目中有多個酒店（或其中也有已開業的），現在急需開業下一個酒店來完善整體項目配套。

不少全域文旅項目沒有全域的商業策劃顧問參與，酒店項目的開發沒有基于整體項目的深度策劃，多是在整體文旅項目運營的需要而急于上馬開發建設酒店。貌似作為整體項目配套功能的酒店按需建設沒有什么問題，卻是沒能充分發揮項目開發的優勢，沒能做到整體項目的相互賦能，為未來賦能。會致使酒店開發的資源浪費，甚至可能會影響到酒店項目開發的成敗。

下面鑒江馬和朋友們梳理一下文旅項目中的酒店開發建設前需要考慮的一些問題和改善思路。

一、文旅項目的整體商業建設的解決思路

不少全域文旅項目在鑒江馬介入時，是沒有酒店的策劃定位，而酒店的建筑規劃設計方案已基本確定或完成，還有的項目建筑已開始施工。

鑒江馬通常都會充分告知投資人，酒店項目開發不只是重資產的建設項目，還是長期高運營成本的項目。單純只為滿足整體項目配套的現時需求而建設酒店，以致日后酒店運營可能要面對酒店的長期虧損，這是酒店項目急于開發建設最易帶來的后患。

即使在此前，整體商業策劃沒有對酒店有過具體的分析，現時也必須重視，應認真對整體項目進行充分的評估，重新結合整體項目整體商業經營的解決思路。

往往地塊的建筑指標決定了酒店的體量，對于文旅項目的酒店體量并不一定就決定酒店的體量；項目中的功能也不一定全是酒店的配套功能；不能將該地塊項目作為單一的酒店項目來開發，尤其是最后的這個酒店地塊也是文旅項目唯一的剩余地塊。

參考某些有限服務酒店、全服務酒店，什么會議型酒店、商務型酒店、生活方式酒店或度假酒店等等，那都沒多大意義。或直接談某個酒店品牌，然后根據某個品牌的功能模塊、標準的功能指標便開展設計，這對于全域文旅項目中的酒店都是不可取的。

我們應該要有全域文旅項目整體商業經營的解決思路，從大項目出發的經營角度先做好經整體經營策劃。至少我們要看現時全域文旅還需要完善那些功能，哪些是可以讓作為酒店配套功能即可，哪些宜單獨作為全項目的配套，或增加哪些功能需要作為大整體的特色功能或項目來打造（全域文旅項目的核心功能怎么也不會在此時才來思考吧）。

整體項目可研報告不要僅當是一份報告來看。投資人應該深度參與到前期的可行性研究中，每一個功能都應看作是一個商業模型來進行分析，然后再考慮與該地塊的功能在建筑上的合理融合等問題。

當通過商業的可研確定功能需求，再通過功能需求確定經營方式和計算功能技術指標。所有的商業模型都通過科學的論證，我們項目的可研報告才是靠譜的，所以投資人需要在可研分析時深度介入、參與各個模型的討論，待完成論證后，再逐一確認等，是很有必要的。

只有提前清晰對各功能經營的考慮，才能做好合理的功能分區，才能合理規劃經營動線，客人動線和服務動線，才能為每一個商業的功能空間考慮其所需要的支援空間，這樣才能得到完善、詳細的項目設計任務書和具體的功能技術指標。

建筑規劃單位只有根據設計任務書和功能技術指標開展其專業工作才合理，這樣才能提高設計工作的效率。很多項目就是沒有前期的這些準備工作便一直被卡在建筑規劃概念稿這個階段，當補充完善前期的工作，開發的時間成本、投資成本才能有清晰，才能做到具體和合理的量化，項目的開發才能更暢順。

以上所闡述的內容同樣適用于全域項目的各地塊或各商業建設開發的流程，這樣的前期準備和考慮的深度也是文旅項目的整體商業建設的解決思路。

鑒江馬衷心提醒全域文旅項目的投資人：別總以為待建筑建完后，再去慢慢完善對具體的功能的考慮與規劃還來得及。如前期只參照某些酒店項目案例的功能技術指標而進行規劃設計，那就相當于是拍腦袋在為推進開發進程而做項目了。沒有做好項目前期合理的策劃、規劃，很多項目都只能勉強在打補丁，項目合不合格只能是見仁見智了。

二、酒店在全域文旅項目中的策劃、定位

在全域文旅項目中的酒店雖是整體項目的配套，酒店項目的開發建設本身也還應作為單獨的投資項目來考慮。如酒店建成后，酒店的經營需要整體文旅項目日后不斷地為其輸血，這樣開發的酒店項目是有違商業投資邏輯的。

這樣的酒店項目雖然是大項目的功能配套，但也要考慮其盈利能力。大項目中有多間酒店時，每一個酒店產品的在大項目中都應該有其差異化。不能只是通過投資的高低來決定酒店的賣價，還應對不同的酒店做好定位。

即使全域文旅項目已做過項目定位，酒店產品也要做到細分定位。尤其是全域文旅項目的客群相對較廣，多個酒店要重新做好客群的差異定位。通過分析對客群的類型和需求重新劃分，抓取集中客群的不同類型和需求做好各個酒店的產品定位，從而確定酒店的檔次、賣價、和功能特色。

酒店定位的概念思路：客群的構成–>客戶畫像–>心理需求–>使用需求–>產品構成–>需求特色匹配（再次精準滿足客戶畫像）–>產品特色確定。

通過酒店地塊的位置、體量和定位推導出酒店的投資，這樣的估算相對穩定、相對靠譜。

很多酒店項目不是策劃、定位先行，沒有經營思路，更沒有可研，前期僅根據地塊的指標和建筑概念方案做出項目的投資和經營財測，這樣的經營財測和數據，其指導性和可信度能有多強？

這種項目勢必會在不斷的設計中不斷出現的較大的、甚至顛覆性的調整，使酒店的投資可能在不斷地增加，建設時的不斷調整，項目的投資在不斷地追加。可能最終不得不而降標完成項目，風險具大。

就是這樣的項目開發方式，行業上比比佳是。參與這種方式推進項目的人，鑒江馬勸你善良！

酒店的竟爭越來越大，只會越來越大，酒店投資的市場環境也越來越惡劣。一大筆的固定資產投了進去，一大堆設備不停在轉，一大幫員工在忙碌，投資酒店往往一良佳良、一劣俱劣。前期準備多一些，做好一些，某些細節的得以理想，有可能酒店成功的機率就倍增。

三、酒店自身的特色與落地

酒店項目作為整體文旅項目配套填補的同時，仍需保證酒店具備自身的品牌特點，即使不加盟酒店品牌，也必須具要有品牌特征。全域文旅項目的客群相對較廣，客群的年齡跨度較大，酒店不能只考慮配套就什么都想做，什么客人都想接待。

酒店的客戶畫像越廣，酒店的特色往往越弱。酒店的客戶越精準，酒店的特點越明顯。酒店的產品特點越強，越具有市場競爭力，酒店產品的生命周期也越長，文旅項目中的酒店是長期的投資產品，主要以滿足對大項目的配套還遠遠不夠。

酒店要能借助大項目的優勢自身發展，也要能做到酒店與全域文旅相互賦能。借助有影響力的知名酒店品牌進駐是一種方式，不過其諸多的局限性使得為大項目的賦能途徑偏窄，不說完全沒有賦能，只是賦能所產生的價值有限。

如想要以知名的酒店品牌帶動整體全域文旅項目發展的運作模式，鑒江馬認為是不可取的，這種選擇往往只是能為大項目有一個可以短時間造勢和吹捧的噱頭。

全域文旅項目的客群為大項目的客群主體，打造好酒店自身的產品特色，讓自身的特色精準吸納大項目的一部分精準客戶，真正通過產品特色來吸納客戶是非常良性的，也是最易打造出爆款。

好的產品結合自身經營的靈活性，以大項目的其它產品不斷的磨合、嘗試，相互靈活的運營調整，相互小賦能不斷的互動使得相互引爆的經營思路，這未償不是一種靈活的、相互高賦能的打法。

四、文旅項目中酒店的運營管理思路

靈活的產品組合，其經營要求和管理要求越高。酒店經營策略的不斷嘗試、不斷調整、不斷優化是必須的，酒店不斷的進取會成為一種常態，打開新的運營思路而不受酒店品牌既定的運營模式局限，是全域文旅項目中酒店的發展之道，越是標準性強的酒店品牌，越要注意選擇。

產品的分類經營管理就變得很重要。酒店及酒店必要的配套作為相對獨立運營和管理，其他補充大項目配套的功能可相對地獨立運營和管理。

即使是在同一棟建筑、項目投資和經營數據也統一歸口、同一套管理班子、員工也可以靈活調度，但根據接待客人的不同或消費客人的不同，對功能進行合理的分區規劃和管理也是很有必要的。

這對項目規劃建設的商業動線、客流動線、服務動線等的規劃要求更高。這種補充配套商業功能和酒店功能結合的組合性建筑，在沒有其本的運營思路和概念作為指導時，由設計院自由發揮的建筑規劃設計對于項目的投資風險較大。

全域文旅項目的酒店在策劃階段需要酒店經營有各功能經營思路清晰的人、運營管理人及熟悉文旅項目運作和規劃的顧問單位提前參與進來，為指導建筑規劃設計單位的工作暢順開展做好充足的準備。

這樣的項目開發思路能使項目在開發過程中少碰釘子、少走歪路，也能讓項目的進程更暢順，項目投資也更有把握、更有底氣，投資的風險也盡可能的降低。

五、合理規劃的指導性工作

全域文旅項目中不少新開發建設的酒店項目，還要對前期已開發的酒店項目進行功能配套的補充（為何要對具補充，不就是前面的酒店沒有做好策劃、定位和考慮清楚經營思路等），這類項目的新建酒店其復雜的酒店動線的疏理，復雜的機電系統的規劃必須有專業的酒店技術顧問的深度介入。

務必要提前疏理出合理的運營解決方案，再根據具體的運營思路做好功能規劃的需求和對各機電系統規劃，有完善的設計任務書后，以指導建筑規劃設計的方式來開展酒店相關的設計工作。

連各商業空間需要什么支援功能？酒店需要什么支援功能？各對客的功能區域分別需要什么支援功能？整體的酒店后場支援功能有哪些？具體的支援作用是什么？功能空間需要怎樣的機電系統的支持？機電系統如何配合不同的經營空間進行子系統的劃分？空間管理與能源管理對機電系統的要求？等，酒店的配套支援空間、后場空間等的面積和機電設備空間的面積等設計院對這些都是沒有太多概念的。

在沒有相關的這些提資，更別說什么設計任務書，而設計院便被逼開展設計工作，還遠不止是建筑設計概念方案，更可能一直到施工圖階段，甚至就在這樣毫無準備、論證的基礎下完成項目的建設。而投資人不愿花費一小部分的錢選一個專業的酒店設計顧問單位來指導設計院開展工作，而“放心”地讓設計院繼續推進項目的開發進程。

雖然這樣開展設計工作的設計院也是很無奈，但鑒江馬依然還是要勸你們要善良。酒店項目開發是一個商業投資，絕大多數的酒店項目建成后是否能盈利才是作品真正的核心目的。該需要怎樣資料和數據支持的還是要去爭取，一次的妥協可能換來的是以后更多的修改、變更，到時還要被說不專業，得到的是吃力不討好，更是丟了長期合作的可能。

結語

有時，鑒江馬在接觸這類酒店項目時，都會拋出像以上所闡述的一堆前期要完善的內容和需要解決的問題。這些問題和解決方案同樣都會影響到現時項目的開發進程，只是鑒江馬又不得不忠言逆耳，情愿痛失參與某些項目的機會，也只希望所參與的項目最終都能出來的是好的項目，盈利的項目，只因鑒江馬要對項目負責、要善良。

正如鑒江馬從不寫此前百度能找到的內容，只為分享我個人或團隊的一些有價值的經驗。鑒江馬只為對行業有益的內容，只為能有只言片語能幫到同道中的你，也只為善良。

作者｜鑒江馬

【ＥＮＤ】

純原創公眾號與您共同前行

博主簡介：

王明志（筆名：鑒江馬）

專注于酒店籌建領域20余年

酒店籌建指南公眾號獨立創建人