文旅開(kāi)發(fā)｜全域文旅項(xiàng)目中的酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)思路

鑒江馬又一關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)文分享，您值得收藏

本篇全域文旅項(xiàng)目中的酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)思路，是鑒江馬接觸多個(gè)文旅項(xiàng)目的又一經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文文字和內(nèi)容量較多，朋友們可考慮先收藏后有空再看或有需要時(shí)再查。

鑒江馬最近接觸的幾個(gè)酒店項(xiàng)目都是全域文旅項(xiàng)目中的酒店，每個(gè)項(xiàng)目也都同樣出現(xiàn)整體文旅項(xiàng)目已建了一部分，而現(xiàn)在急需酒店盡快建成以之完善整體項(xiàng)目配套。也有文旅項(xiàng)目中有多個(gè)酒店（或其中也有已開(kāi)業(yè)的），現(xiàn)在急需開(kāi)業(yè)下一個(gè)酒店來(lái)完善整體項(xiàng)目配套。

不少全域文旅項(xiàng)目沒(méi)有全域的商業(yè)策劃顧問(wèn)參與，酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)沒(méi)有基于整體項(xiàng)目的深度策劃，多是在整體文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的需要而急于上馬開(kāi)發(fā)建設(shè)酒店。貌似作為整體項(xiàng)目配套功能的酒店按需建設(shè)沒(méi)有什么問(wèn)題，卻是沒(méi)能充分發(fā)揮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)能做到整體項(xiàng)目的相互賦能，為未來(lái)賦能。會(huì)致使酒店開(kāi)發(fā)的資源浪費(fèi)，甚至可能會(huì)影響到酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

下面鑒江馬和朋友們梳理一下文旅項(xiàng)目中的酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)前需要考慮的一些問(wèn)題和改善思路。

一、文旅項(xiàng)目的整體商業(yè)建設(shè)的解決思路

不少全域文旅項(xiàng)目在鑒江馬介入時(shí)，是沒(méi)有酒店的策劃定位，而酒店的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已基本確定或完成，還有的項(xiàng)目建筑已開(kāi)始施工。

鑒江馬通常都會(huì)充分告知投資人，酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不只是重資產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目，還是長(zhǎng)期高運(yùn)營(yíng)成本的項(xiàng)目。單純只為滿足整體項(xiàng)目配套的現(xiàn)時(shí)需求而建設(shè)酒店，以致日后酒店運(yùn)營(yíng)可能要面對(duì)酒店的長(zhǎng)期虧損，這是酒店項(xiàng)目急于開(kāi)發(fā)建設(shè)最易帶來(lái)的后患。

即使在此前，整體商業(yè)策劃沒(méi)有對(duì)酒店有過(guò)具體的分析，現(xiàn)時(shí)也必須重視，應(yīng)認(rèn)真對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行充分的評(píng)估，重新結(jié)合整體項(xiàng)目整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)的解決思路。

往往地塊的建筑指標(biāo)決定了酒店的體量，對(duì)于文旅項(xiàng)目的酒店體量并不一定就決定酒店的體量；項(xiàng)目中的功能也不一定全是酒店的配套功能；不能將該地塊項(xiàng)目作為單一的酒店項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)，尤其是最后的這個(gè)酒店地塊也是文旅項(xiàng)目唯一的剩余地塊。

參考某些有限服務(wù)酒店、全服務(wù)酒店，什么會(huì)議型酒店、商務(wù)型酒店、生活方式酒店或度假酒店等等，那都沒(méi)多大意義。或直接談某個(gè)酒店品牌，然后根據(jù)某個(gè)品牌的功能模塊、標(biāo)準(zhǔn)的功能指標(biāo)便開(kāi)展設(shè)計(jì)，這對(duì)于全域文旅項(xiàng)目中的酒店都是不可取的。

我們應(yīng)該要有全域文旅項(xiàng)目整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)的解決思路，從大項(xiàng)目出發(fā)的經(jīng)營(yíng)角度先做好經(jīng)整體經(jīng)營(yíng)策劃。至少我們要看現(xiàn)時(shí)全域文旅還需要完善那些功能，哪些是可以讓作為酒店配套功能即可，哪些宜單獨(dú)作為全項(xiàng)目的配套，或增加哪些功能需要作為大整體的特色功能或項(xiàng)目來(lái)打造（全域文旅項(xiàng)目的核心功能怎么也不會(huì)在此時(shí)才來(lái)思考吧）。

整體項(xiàng)目可研報(bào)告不要僅當(dāng)是一份報(bào)告來(lái)看。投資人應(yīng)該深度參與到前期的可行性研究中，每一個(gè)功能都應(yīng)看作是一個(gè)商業(yè)模型來(lái)進(jìn)行分析，然后再考慮與該地塊的功能在建筑上的合理融合等問(wèn)題。

當(dāng)通過(guò)商業(yè)的可研確定功能需求，再通過(guò)功能需求確定經(jīng)營(yíng)方式和計(jì)算功能技術(shù)指標(biāo)。所有的商業(yè)模型都通過(guò)科學(xué)的論證，我們項(xiàng)目的可研報(bào)告才是靠譜的，所以投資人需要在可研分析時(shí)深度介入、參與各個(gè)模型的討論，待完成論證后，再逐一確認(rèn)等，是很有必要的。

只有提前清晰對(duì)各功能經(jīng)營(yíng)的考慮，才能做好合理的功能分區(qū)，才能合理規(guī)劃經(jīng)營(yíng)動(dòng)線，客人動(dòng)線和服務(wù)動(dòng)線，才能為每一個(gè)商業(yè)的功能空間考慮其所需要的支援空間，這樣才能得到完善、詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和具體的功能技術(shù)指標(biāo)。

建筑規(guī)劃單位只有根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和功能技術(shù)指標(biāo)開(kāi)展其專業(yè)工作才合理，這樣才能提高設(shè)計(jì)工作的效率。很多項(xiàng)目就是沒(méi)有前期的這些準(zhǔn)備工作便一直被卡在建筑規(guī)劃概念稿這個(gè)階段，當(dāng)補(bǔ)充完善前期的工作，開(kāi)發(fā)的時(shí)間成本、投資成本才能有清晰，才能做到具體和合理的量化，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才能更暢順。

以上所闡述的內(nèi)容同樣適用于全域項(xiàng)目的各地塊或各商業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)的流程，這樣的前期準(zhǔn)備和考慮的深度也是文旅項(xiàng)目的整體商業(yè)建設(shè)的解決思路。

鑒江馬衷心提醒全域文旅項(xiàng)目的投資人：別總以為待建筑建完后，再去慢慢完善對(duì)具體的功能的考慮與規(guī)劃還來(lái)得及。如前期只參照某些酒店項(xiàng)目案例的功能技術(shù)指標(biāo)而進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，那就相當(dāng)于是拍腦袋在為推進(jìn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程而做項(xiàng)目了。沒(méi)有做好項(xiàng)目前期合理的策劃、規(guī)劃，很多項(xiàng)目都只能勉強(qiáng)在打補(bǔ)丁，項(xiàng)目合不合格只能是見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

二、酒店在全域文旅項(xiàng)目中的策劃、定位

在全域文旅項(xiàng)目中的酒店雖是整體項(xiàng)目的配套，酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)本身也還應(yīng)作為單獨(dú)的投資項(xiàng)目來(lái)考慮。如酒店建成后，酒店的經(jīng)營(yíng)需要整體文旅項(xiàng)目日后不斷地為其輸血，這樣開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目是有違商業(yè)投資邏輯的。

這樣的酒店項(xiàng)目雖然是大項(xiàng)目的功能配套，但也要考慮其盈利能力。大項(xiàng)目中有多間酒店時(shí)，每一個(gè)酒店產(chǎn)品的在大項(xiàng)目中都應(yīng)該有其差異化。不能只是通過(guò)投資的高低來(lái)決定酒店的賣價(jià)，還應(yīng)對(duì)不同的酒店做好定位。

即使全域文旅項(xiàng)目已做過(guò)項(xiàng)目定位，酒店產(chǎn)品也要做到細(xì)分定位。尤其是全域文旅項(xiàng)目的客群相對(duì)較廣，多個(gè)酒店要重新做好客群的差異定位。通過(guò)分析對(duì)客群的類型和需求重新劃分，抓取集中客群的不同類型和需求做好各個(gè)酒店的產(chǎn)品定位，從而確定酒店的檔次、賣價(jià)、和功能特色。

酒店定位的概念思路：客群的構(gòu)成–>客戶畫(huà)像–>心理需求–>使用需求–>產(chǎn)品構(gòu)成–>需求特色匹配（再次精準(zhǔn)滿足客戶畫(huà)像）–>產(chǎn)品特色確定。

通過(guò)酒店地塊的位置、體量和定位推導(dǎo)出酒店的投資，這樣的估算相對(duì)穩(wěn)定、相對(duì)靠譜。

很多酒店項(xiàng)目不是策劃、定位先行，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)思路，更沒(méi)有可研，前期僅根據(jù)地塊的指標(biāo)和建筑概念方案做出項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)財(cái)測(cè)，這樣的經(jīng)營(yíng)財(cái)測(cè)和數(shù)據(jù)，其指導(dǎo)性和可信度能有多強(qiáng)？

這種項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)在不斷的設(shè)計(jì)中不斷出現(xiàn)的較大的、甚至顛覆性的調(diào)整，使酒店的投資可能在不斷地增加，建設(shè)時(shí)的不斷調(diào)整，項(xiàng)目的投資在不斷地追加。可能最終不得不而降標(biāo)完成項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)具大。

就是這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式，行業(yè)上比比佳是。參與這種方式推進(jìn)項(xiàng)目的人，鑒江馬勸你善良！

酒店的竟?fàn)幵絹?lái)越大，只會(huì)越來(lái)越大，酒店投資的市場(chǎng)環(huán)境也越來(lái)越惡劣。一大筆的固定資產(chǎn)投了進(jìn)去，一大堆設(shè)備不停在轉(zhuǎn)，一大幫員工在忙碌，投資酒店往往一良佳良、一劣俱劣。前期準(zhǔn)備多一些，做好一些，某些細(xì)節(jié)的得以理想，有可能酒店成功的機(jī)率就倍增。

三、酒店自身的特色與落地

酒店項(xiàng)目作為整體文旅項(xiàng)目配套填補(bǔ)的同時(shí)，仍需保證酒店具備自身的品牌特點(diǎn)，即使不加盟酒店品牌，也必須具要有品牌特征。全域文旅項(xiàng)目的客群相對(duì)較廣，客群的年齡跨度較大，酒店不能只考慮配套就什么都想做，什么客人都想接待。

酒店的客戶畫(huà)像越廣，酒店的特色往往越弱。酒店的客戶越精準(zhǔn)，酒店的特點(diǎn)越明顯。酒店的產(chǎn)品特點(diǎn)越強(qiáng)，越具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，酒店產(chǎn)品的生命周期也越長(zhǎng)，文旅項(xiàng)目中的酒店是長(zhǎng)期的投資產(chǎn)品，主要以滿足對(duì)大項(xiàng)目的配套還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

酒店要能借助大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)自身發(fā)展，也要能做到酒店與全域文旅相互賦能。借助有影響力的知名酒店品牌進(jìn)駐是一種方式，不過(guò)其諸多的局限性使得為大項(xiàng)目的賦能途徑偏窄，不說(shuō)完全沒(méi)有賦能，只是賦能所產(chǎn)生的價(jià)值有限。

如想要以知名的酒店品牌帶動(dòng)整體全域文旅項(xiàng)目發(fā)展的運(yùn)作模式，鑒江馬認(rèn)為是不可取的，這種選擇往往只是能為大項(xiàng)目有一個(gè)可以短時(shí)間造勢(shì)和吹捧的噱頭。

全域文旅項(xiàng)目的客群為大項(xiàng)目的客群主體，打造好酒店自身的產(chǎn)品特色，讓自身的特色精準(zhǔn)吸納大項(xiàng)目的一部分精準(zhǔn)客戶，真正通過(guò)產(chǎn)品特色來(lái)吸納客戶是非常良性的，也是最易打造出爆款。

好的產(chǎn)品結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)的靈活性，以大項(xiàng)目的其它產(chǎn)品不斷的磨合、嘗試，相互靈活的運(yùn)營(yíng)調(diào)整，相互小賦能不斷的互動(dòng)使得相互引爆的經(jīng)營(yíng)思路，這未償不是一種靈活的、相互高賦能的打法。

四、文旅項(xiàng)目中酒店的運(yùn)營(yíng)管理思路

靈活的產(chǎn)品組合，其經(jīng)營(yíng)要求和管理要求越高。酒店經(jīng)營(yíng)策略的不斷嘗試、不斷調(diào)整、不斷優(yōu)化是必須的，酒店不斷的進(jìn)取會(huì)成為一種常態(tài)，打開(kāi)新的運(yùn)營(yíng)思路而不受酒店品牌既定的運(yùn)營(yíng)模式局限，是全域文旅項(xiàng)目中酒店的發(fā)展之道，越是標(biāo)準(zhǔn)性強(qiáng)的酒店品牌，越要注意選擇。

產(chǎn)品的分類經(jīng)營(yíng)管理就變得很重要。酒店及酒店必要的配套作為相對(duì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)和管理，其他補(bǔ)充大項(xiàng)目配套的功能可相對(duì)地獨(dú)立運(yùn)營(yíng)和管理。

即使是在同一棟建筑、項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也統(tǒng)一歸口、同一套管理班子、員工也可以靈活調(diào)度，但根據(jù)接待客人的不同或消費(fèi)客人的不同，對(duì)功能進(jìn)行合理的分區(qū)規(guī)劃和管理也是很有必要的。

這對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)動(dòng)線、客流動(dòng)線、服務(wù)動(dòng)線等的規(guī)劃要求更高。這種補(bǔ)充配套商業(yè)功能和酒店功能結(jié)合的組合性建筑，在沒(méi)有其本的運(yùn)營(yíng)思路和概念作為指導(dǎo)時(shí)，由設(shè)計(jì)院自由發(fā)揮的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

全域文旅項(xiàng)目的酒店在策劃階段需要酒店經(jīng)營(yíng)有各功能經(jīng)營(yíng)思路清晰的人、運(yùn)營(yíng)管理人及熟悉文旅項(xiàng)目運(yùn)作和規(guī)劃的顧問(wèn)單位提前參與進(jìn)來(lái)，為指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的工作暢順開(kāi)展做好充足的準(zhǔn)備。

這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路能使項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中少碰釘子、少走歪路，也能讓項(xiàng)目的進(jìn)程更暢順，項(xiàng)目投資也更有把握、更有底氣，投資的風(fēng)險(xiǎn)也盡可能的降低。

五、合理規(guī)劃的指導(dǎo)性工作

全域文旅項(xiàng)目中不少新開(kāi)發(fā)建設(shè)的酒店項(xiàng)目，還要對(duì)前期已開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目進(jìn)行功能配套的補(bǔ)充（為何要對(duì)具補(bǔ)充，不就是前面的酒店沒(méi)有做好策劃、定位和考慮清楚經(jīng)營(yíng)思路等），這類項(xiàng)目的新建酒店其復(fù)雜的酒店動(dòng)線的疏理，復(fù)雜的機(jī)電系統(tǒng)的規(guī)劃必須有專業(yè)的酒店技術(shù)顧問(wèn)的深度介入。

務(wù)必要提前疏理出合理的運(yùn)營(yíng)解決方案，再根據(jù)具體的運(yùn)營(yíng)思路做好功能規(guī)劃的需求和對(duì)各機(jī)電系統(tǒng)規(guī)劃，有完善的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，以指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的方式來(lái)開(kāi)展酒店相關(guān)的設(shè)計(jì)工作。

連各商業(yè)空間需要什么支援功能？酒店需要什么支援功能？各對(duì)客的功能區(qū)域分別需要什么支援功能？整體的酒店后場(chǎng)支援功能有哪些？具體的支援作用是什么？功能空間需要怎樣的機(jī)電系統(tǒng)的支持？機(jī)電系統(tǒng)如何配合不同的經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)行子系統(tǒng)的劃分？空間管理與能源管理對(duì)機(jī)電系統(tǒng)的要求？等，酒店的配套支援空間、后場(chǎng)空間等的面積和機(jī)電設(shè)備空間的面積等設(shè)計(jì)院對(duì)這些都是沒(méi)有太多概念的。

在沒(méi)有相關(guān)的這些提資，更別說(shuō)什么設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，而設(shè)計(jì)院便被逼開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，還遠(yuǎn)不止是建筑設(shè)計(jì)概念方案，更可能一直到施工圖階段，甚至就在這樣毫無(wú)準(zhǔn)備、論證的基礎(chǔ)下完成項(xiàng)目的建設(shè)。而投資人不愿花費(fèi)一小部分的錢選一個(gè)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)顧問(wèn)單位來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)院開(kāi)展工作，而“放心”地讓設(shè)計(jì)院繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

雖然這樣開(kāi)展設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)院也是很無(wú)奈，但鑒江馬依然還是要?jiǎng)衲銈円屏?。酒店?xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)商業(yè)投資，絕大多數(shù)的酒店項(xiàng)目建成后是否能盈利才是作品真正的核心目的。該需要怎樣資料和數(shù)據(jù)支持的還是要去爭(zhēng)取，一次的妥協(xié)可能換來(lái)的是以后更多的修改、變更，到時(shí)還要被說(shuō)不專業(yè)，得到的是吃力不討好，更是丟了長(zhǎng)期合作的可能。

結(jié)語(yǔ)

有時(shí)，鑒江馬在接觸這類酒店項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)拋出像以上所闡述的一堆前期要完善的內(nèi)容和需要解決的問(wèn)題。這些問(wèn)題和解決方案同樣都會(huì)影響到現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，只是鑒江馬又不得不忠言逆耳，情愿痛失參與某些項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，也只希望所參與的項(xiàng)目最終都能出來(lái)的是好的項(xiàng)目，盈利的項(xiàng)目，只因鑒江馬要對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、要善良。

正如鑒江馬從不寫(xiě)此前百度能找到的內(nèi)容，只為分享我個(gè)人或團(tuán)隊(duì)的一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)。鑒江馬只為對(duì)行業(yè)有益的內(nèi)容，只為能有只言片語(yǔ)能幫到同道中的你，也只為善良。

作者｜鑒江馬

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博主簡(jiǎn)介：

王明志（筆名：鑒江馬）

專注于酒店籌建領(lǐng)域20余年

酒店籌建指南公眾號(hào)獨(dú)立創(chuàng)建人