01

業(yè)委會(huì)成立流程

實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)的成立需遵守嚴(yán)格的程序條件。除只有一個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)等少數(shù)情形之外，欲成立業(yè)委會(huì)均需先成立業(yè)主大會(huì)，即成立業(yè)主大會(huì)為成立業(yè)委會(huì)的前提條件。為方便各位了解，特制作了業(yè)委會(huì)成立流程圖如下：

02

物業(yè)公司的選聘

各小區(qū)的物業(yè)管理分為前期物業(yè)管理服務(wù)及業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理服務(wù)。其中，前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司選聘由建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》前以公開(kāi)招投標(biāo)方式進(jìn)行，相當(dāng)于因物業(yè)尚未出售、交付或業(yè)主大會(huì)尚未成立建設(shè)單位代為行使 “業(yè)主”權(quán)利，選聘物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)可以選擇續(xù)聘建設(shè)單位選擇的物業(yè)公司，也可以進(jìn)行變更。

（一）前期物業(yè)公司選聘流程

前期物業(yè)公司選聘流程圖如下：

（二）（業(yè)主大會(huì)成立后）物業(yè)公司選聘

業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘物業(yè)公司，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。選聘、解聘物業(yè)公司業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)程序，除籌備組工作改為由業(yè)委會(huì)履行外，其程序同首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序。

業(yè)主大會(huì)成立后物業(yè)公司的選聘、解聘流程如下：

以上流程圖因出于圖表限制，對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)化，以下為業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)公司選聘詳盡步驟，供君參閱。

03

業(yè)委會(huì)成立流程

（一）申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)

（除只有一個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)者之外，欲成立業(yè)主委員會(huì)均需先成立業(yè)主大會(huì)）

1、成立條件

①占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主聯(lián)名的；

②已交付使用的物業(yè)建筑面積≥物業(yè)管理區(qū)域（或先期開(kāi)發(fā)部分）建筑面積50％。

兩條件滿足其一即可。

2、申請(qǐng)形式：書(shū)面申請(qǐng)

3、申請(qǐng)主體：業(yè)主

4、受理部門(mén)：街道辦（鎮(zhèn)政府）

（二）成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（下簡(jiǎn)稱“籌備組”）

1、成立公告

（符合前述成立條件的）街道辦（鎮(zhèn)政府）在收到申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主組建首次籌備組事項(xiàng)公告全體業(yè)主，公告時(shí)間≥15日；

2、人員組成

7≤人數(shù)≤15，單數(shù)，其中：5≤業(yè)主代表≤13，街道辦（鎮(zhèn)政府）代表1人，建設(shè)單位代表1人（建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)）。

3、名單公示

街道辦（鎮(zhèn)政府）將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況自籌備組成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間≥15日。

公示期間，業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的，以書(shū)面形式向街道辦（鎮(zhèn)政府）提出，經(jīng)核實(shí)異議成立的，是擬定的街道辦、鎮(zhèn)政府代表的予以更換，是擬定的業(yè)主代表的取消資格并公告全體業(yè)主。

更換籌備組成員的，需重新公示。

4、資料提供

建設(shè)單位或物業(yè)公司需向籌備組提供：

①物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

②房屋及建筑物面積清冊(cè)；

③業(yè)主清冊(cè)；

④修建性詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）；

⑤物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告；

⑥已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)；

⑦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

5、組長(zhǎng)推選

籌備組自成立之日起3日內(nèi)由其街道辦（鎮(zhèn)政府）代表召集、主持首次會(huì)議，推選籌備組組長(zhǎng)。

籌備組組長(zhǎng)由街道辦（鎮(zhèn)政府）代表在籌備組成員中提名，經(jīng)過(guò)半數(shù)（＞）籌備組成員同意后產(chǎn)生。

6、印章刻制（非必須）

籌備組可持街道辦（鎮(zhèn)政府）出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章，印章由籌備組組長(zhǎng)或組長(zhǎng)指定的成員保管。

籌備組解散后，印章由保管人交回街道辦（鎮(zhèn)政府）廢止。

7、會(huì)議召開(kāi)

由籌備組組長(zhǎng)召集和主持，有過(guò)半數(shù)（＞）籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上（≥）同意。

會(huì)議制作書(shū)面記錄并存檔，會(huì)議作出的決定，參會(huì)成員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

8、解散時(shí)間

業(yè)主大會(huì)成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組亦自行解散。

（三）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

1、召開(kāi)前期準(zhǔn)備

由籌備組進(jìn)行以下準(zhǔn)備工作：

①確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

②確定首次會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

③擬訂管理規(guī)約草案&業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

④確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

⑤確定業(yè)主委員會(huì)委員（下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）候選人人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

⑥制定首屆業(yè)委會(huì)選舉規(guī)則；

⑦其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)委會(huì)候選人產(chǎn)生方式：由業(yè)主聯(lián)名推薦或自薦，籌備組核查（根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素）確定候選人名單，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

候選人擬定名單需向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間≥7日（公示期間，業(yè)主有異議的，以書(shū)面署名形式向籌備組提出，經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主）。

2、公示時(shí)間

前述準(zhǔn)備工作在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)20日前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并書(shū)面通知全體業(yè)主，公示時(shí)間≥10日。

業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，在公示期間以書(shū)面署名形式向籌備組提出書(shū)面意見(jiàn)，籌備組自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。

需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，修改后的草案需再次公示。

3、召開(kāi)時(shí)間

自籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)，由籌備組組織召開(kāi)。

籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的，其工作期限延長(zhǎng)6個(gè)月；逾期仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地的居（村）委會(huì)在街道辦（鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散，業(yè)主可重新向街道辦（鎮(zhèn)政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求，再次成立籌備組。

4、參加人數(shù)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)（＞）的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)（＞）的業(yè)主參加（“雙過(guò)半”）。

5、召開(kāi)形式及結(jié)果公示

集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票等。

采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示≥7日；采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，需將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)公告，公告時(shí)間≥7日。需投票表決的，表決意見(jiàn)由業(yè)主本人或者業(yè)主書(shū)面委托的代理人簽名，并將書(shū)面征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示≥30日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料；

采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)由業(yè)委會(huì)保管，保管期限≥5年。

6、會(huì)議內(nèi)容

對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，選舉業(yè)委會(huì)等。

備注：業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定，其中面積和業(yè)主人數(shù)確定方式為：專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，1個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有1個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。總?cè)藬?shù)，按照業(yè)主人數(shù)總和計(jì)算。

（四）業(yè)主大會(huì)成立及會(huì)議召開(kāi)

1、業(yè)主大會(huì)成立時(shí)間

自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

2、定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議

定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)1次；臨時(shí)會(huì)議經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議等召開(kāi)，并于10日內(nèi)發(fā)布召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的公告。

3、公示時(shí)間

于會(huì)議召開(kāi)20日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間≥10日。

4、召開(kāi)形式

同首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

5、參加人數(shù)

同首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

6、表決形式

同首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

（五）業(yè)主委員會(huì)成立及會(huì)議召開(kāi)

業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

1、產(chǎn)生方式

由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中選舉產(chǎn)生。

2、人數(shù)

5≤人數(shù)≤15，單數(shù)。（具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定）

3、任期

≤5年，可連選連任。（具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定）

4、主任、副主任的產(chǎn)生

業(yè)委會(huì)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)委會(huì)主任、副主任。

5、備案時(shí)間

自業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

6、備案所需文件

①管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

②業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

③業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。

7、備案部門(mén)

物業(yè)所在地的街道辦（鎮(zhèn)政府）（資料齊全的，當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面回執(zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章）

8、印章刻制（非必須）

業(yè)委會(huì)憑備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制，印章由業(yè)委會(huì)指定專人保管。

9、變更備案

自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

10、會(huì)議召開(kāi)

業(yè)委會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，會(huì)議有過(guò)半數(shù)（＞）委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上（≥）同意。

會(huì)議制作書(shū)面記錄并存檔，會(huì)議作出的決定，參會(huì)成員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

11、費(fèi)用承擔(dān)

業(yè)委會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；業(yè)委會(huì)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

（六）業(yè)委會(huì)換屆或委會(huì)資格終止

1、換屆選舉時(shí)間

業(yè)委會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

2、換屆資料移交

業(yè)委會(huì)在任期屆滿當(dāng)日，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)委會(huì)。

3、委員資格終止（含自行終止、業(yè)主大會(huì)決定終止）

自行終止：①因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；②因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； ③任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；④本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；⑤業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主大會(huì)決定終止：①挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；②索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；③利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；④違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑤泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；⑥其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為不履行委員職責(zé)的。

屬業(yè)主大會(huì)決定終止的，由業(yè)委會(huì)以上委員或持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，決定是否終止其委員資格。

4、資格終止資料移交

委員資格終止的，自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)所有的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)委會(huì)。

5、委員空缺補(bǔ)足

有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)；

由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)委會(huì)委員的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選；

業(yè)委會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉。

業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)委會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

04

物業(yè)公司選聘流程

（一）前期物業(yè)公司選聘

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，選聘物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)。

1、選聘方式

住宅物業(yè)以招投標(biāo)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

（投標(biāo)人＜3個(gè)，或總建筑面積≤5萬(wàn)㎡的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘。）

2、招標(biāo)備案

建設(shè)單位自公開(kāi)發(fā)布《招標(biāo)公告》10日前，向報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國(guó)土房管局提交備案以下資料進(jìn)行備案：

①《關(guān)于×××（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；

②《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》；

③招標(biāo)文件；

④招標(biāo)小組人員情況表；

⑤法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

3、公開(kāi)招標(biāo)

在公共媒介上發(fā)布《招標(biāo)公告》，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。

《招標(biāo)公告》載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等。

4、投標(biāo)評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)前一天，建設(shè)單位到區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)2/3的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并向各評(píng)委送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

5、中標(biāo)備案

建設(shè)單位自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向區(qū)國(guó)土房管局備案，區(qū)國(guó)土房管局收到備案資料之日，開(kāi)具《備案回執(zhí)》。

6、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同并備案

建設(shè)單位與中標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將該合同包含在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同中，物業(yè)買(mǎi)受人明示由其交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

建設(shè)單位應(yīng)將與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明示由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

7、物業(yè)服務(wù)合同備案

物業(yè)公司于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局、街道辦（鎮(zhèn)政府）備案。

8、辦理物業(yè)承接查驗(yàn)

建設(shè)單位在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)公司完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

9、物業(yè)交接備案

物業(yè)公司與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，向區(qū)分局提交、前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議辦理備案手續(xù)

10、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納

物業(yè)管理區(qū)域尚未出售，或已出售但物業(yè)尚未交付給業(yè)主的，由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

建設(shè)單位交付物業(yè)后，業(yè)主按照商品房買(mǎi)賣合同的約定交納。

11、資料移交

辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交以下資料：

①物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

②設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

⑤物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

⑥物業(yè)服務(wù)用房的清單；

⑦物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

（二）物業(yè)管理服務(wù)

業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)公司。

1、選聘方式

如業(yè)主大會(huì)不續(xù)聘現(xiàn)有物業(yè)公司，新聘物業(yè)公司是采用招標(biāo)方式還是協(xié)議方式，現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有明確要求，具體由業(yè)主大會(huì)自行決定。

2、備案

物業(yè)服務(wù)公司當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管分局辦理備案手續(xù)。

3、屆滿選聘

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)公司決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)公司的，原物業(yè)公司在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)公司在原物業(yè)公司退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

4、特殊情形

①物業(yè)公司違約提前終止物業(yè)服務(wù)合同的：物業(yè)公司提前3個(gè)月通知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)公司不得停止服務(wù)。

②期滿未選聘/續(xù)聘的：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)公司自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

-END-

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