物業(yè)工程部設備巡查要點及標準

為確保設備運行良好，正常高效運行。各專業(yè)維修保養(yǎng)運行人員必須做到‘三嚴’‘四會’。設備達到三干凈’‘四不漏’‘五良好’

三嚴：

1、嚴格管理好設備及安全保護裝置，確保設備完好無損，功能正常。線纜布置整齊，接線牢固可靠。設備運轉正常。工具附件齊全，標志清晰醒目。

2、嚴格執(zhí)行設備運行管理規(guī)程。完全按規(guī)程操作，遵守交接班制度及值班制度，認真做好當班記錄，嚴格檢查設備運行情況。認真做好節(jié)能措施，節(jié)省能耗和物耗。

3、嚴格執(zhí)行設備維修保養(yǎng)制度。認真編制設備維修保養(yǎng)計劃，制定完整詳細的檢查保養(yǎng)項目。認真做好維修和巡查記錄。

四會：

1、會使用本專業(yè)設備，熟悉設備原理、結構、性能，能熟練操作、能取得本專業(yè)上崗證書和一定的等級證書。

2、會保養(yǎng)。 掌握保養(yǎng)的程序要求，保證設備無灰塵、無油污。設備外觀正常，內部功能良好。

3、會檢查。 熟悉設備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。

4、會排除故障。 能正確判斷故障先兆及產生原因，掌握故障排除方法，能準確及時地修復。

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‘三干凈’： 設備干凈、機房干凈、作業(yè)場所干凈。

‘四不漏’： 不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。

‘五良好’： 性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

設備、設施巡查主要從以下各主要系統設備房處為重點，主要有：

1、箱變

2、高低壓配電室

3、電梯機房

4、消防水泵房

5、空調主機房

6、空調風機房

箱變巡查要點：

1、箱內溫度不超過35度，墻上內配掛溫濕度計。

2、箱內濕度在溫度30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關箱內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、箱內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、箱內有符合要求的滅火器和應急燈。

8、設備巡查記錄本。

9、文件齊全

高低壓配電室巡查要點房間巡查要點：

1、室溫度不超過30度，墻上內配掛溫濕度計。

2、室內濕度在接近溫度30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、保持室內空氣清新定期送排風。

6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。

8、設備巡查記錄本。

9、上墻制度、文件齊全 。

10、門上要有準確清晰的配電系統圖。

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高低壓配電柜巡查要點：

1、電配柜的電壓在400伏以內但不能低于380伏.電源進線電流在額定電流以內。

2、配電柜內設備應沒有變色焦糊狀。

3、配電柜內沒有絕緣燒糊焦味。

4、開關通過電流接近額定值時要分析與關注。

5、配電柜沒有異常聲響。

6、檢查高壓配電柜旁直流屏，看顯示參數是否正常。

7、查看低壓電容柜是否正常，無功補償功率因數不低于0.95并且運行在自動狀態(tài)。

8、定期測量低壓母線接頭，溫度不能超過60度，否則需要采取措施改進。

9、每年年度保養(yǎng)要停電檢查母線、開關等的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。

水池、水泵等設備設施巡查要點：

1、水池一年要清洗二次并取得水務局相關檢測合格證。

2、水池頂清潔無雜物，水池箱蓋要加鎖。

3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。

4、水池液位管要有標高，便于觀察水位。

5、水池、水泵、閥門及管道要有標識，設備要有設備卡。

6、檢查水泵和閥門是否漏水。

7、水泵及電機震動和運行聲音正常。

8、設備運行參數在正常范圍內。

物業(yè)公司工程人員設備設施檢查明細

物業(yè)設備的巡檢是對物業(yè)中比較重要的、關鍵的設備及其機房按一定的頻次進行周期性的巡視和檢查，它是物業(yè)設備管理的重要內容之一。筆者結合自身工作實際，對如何做好物業(yè)設備的巡檢工作談一點看法。

一、認識誤區(qū)

1、設備管理主要是做好設備的日常維修和周期保養(yǎng)工作，巡檢沒必要

持這種想法的人覺得平時對物業(yè)設備的維修保養(yǎng)及安裝工作已經夠忙了，只要做好這些工作便可保證設備的正常運行，不會出什么大偏差，因此感到沒必要再安排專人去進行設備的巡檢。但事實并非想象那么簡單，雖然做好設備維修工作可以減少設備故障率，但并不能保證設備不出故障，而且設備發(fā)生故障往往是隨機的、難以預料的。

筆者在工作中就曾遇到過接觸器接線樁頭松動引起導線發(fā)熱失火事故；補償電容器漏油事故以及地下車庫因暴雨進水而造成的積水事故等例子。試想，如果物業(yè)管理人員每天都能或者定期對設備機房及有關重要關鍵的設備進行認真巡檢的話，就能夠及時發(fā)現事故的苗子從而安排搶修或采取應急措施予以解決，至少可以防止事故的擴大化。

2．委外維保的設備及機房不必列入物業(yè)管理部門的巡檢范圍

在物業(yè)管理工作中，電梯等設備及其機房一般委托具有保養(yǎng)資質的專業(yè)公司承擔，因此一些人就認為這不屬于物業(yè)管理部門巡檢的范圍。持這種想法的人忘記了物業(yè)管理部門對委托維保單位的督查職責。

電梯等設備是物業(yè)的重要設備，其機房當然也是重要機房，因為專業(yè)維保單位一般是對這些設備進行周期性保養(yǎng)，不可能天天到現場，因此對電梯等委外維保設備及其機房的天天巡檢工作自然應由物業(yè)管理部門承擔。在巡檢中發(fā)現問題及時報修，做到防微杜漸，確保電梯等設備的安全正常運行，同時對維保專業(yè)公司的工作進行督查，提出整改意見。

物業(yè)人員現場管理8個字：走、接、聽、看、講、指、盯、析

二、物業(yè)設備巡檢的對象、周期和頻次

所謂巡檢，并不是說將大大小小的所有物業(yè)設備都列入巡檢范圍，巡檢對象主要是針對物業(yè)中比較重要、比較關鍵的設備及其機房。而設備不同、使用環(huán)境不同、季節(jié)不同，巡檢的周期也有區(qū)別，參見表1。

巡檢必須要有記錄，而巡檢記錄表的設計合理與否直接關聯到巡檢的效果。有的巡檢記錄表設計得極其簡單，整張表單上只有日期、狀況和巡檢人三項欄目，缺少實質性目標。這樣巡檢人員在巡檢時，不清楚要巡檢的具體目標，人到現場后，粗粗一看甚至不看，就在“狀況”欄中打“√”或寫上“正常”兩字。巡檢成了一種形式，效果大打折扣，起不到應有的積極作用。

因此，在巡檢表單中應該將要巡檢的設備系統目標進行細化后歸納成具體類目設計到巡檢表中，巡檢人員到現場后，只要按表上類目進行巡檢，正常的在這一欄中打“√”或寫“正常”；不正常的在這一欄中打“×”或寫“不正常”并在“備注”欄中說明。這樣，巡檢的覆蓋面就比較全面了，操作性也比較強了。

巡檢中如發(fā)現小問題，由巡檢人員當場自己解決；而發(fā)現比較大的問題，在做好防止問題擴大化措施的同時迅速向主管領導報告，以組織力量解決。設備工程部主管或領班則定期對巡檢工作進行督查。巡檢記錄表一般放在現場，設備人員到場巡檢后認真填寫，電梯及機房巡檢記錄表，參見表2。

另外，以單純的運行設備表計數據抄錄工作作為巡檢工作，以運行設備表計數據抄錄表作為巡檢記錄表，也是欠缺而不全面的。不過，如果設備比較單一的話，可以在設計表單時將巡檢表與運行設備表計數據抄錄表合為一表，在巡檢設備的同時抄錄好表計的數據。

三、物業(yè)設備的具體巡檢內容

巡檢的目標對象細化后，還需要了解相關的具體巡檢內容，從而提升巡檢的可操作性，比較客觀地判斷設備及其機房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內容按系統大致可分為以下幾個方面：

供配電：機房是否整潔，“四防一通”是否完好；安全用具是否齊全，是否完好合格，擺放位置是否合適；變壓器三相溫度是否在正常值內；是否有異味或者異聲；母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動變色；電流表、電壓表、功率因素表等表計是否正常；柜內外是否整潔，電器元件是否異常；電容器是否有膨脹或漏油現象；導線絕緣層是否有老化現象，接地線是否松動或脫落；模擬屏顯示是否正常；正常照明和應急照明是否完好；滅火器是否合格。

給排水：泵房環(huán)境整潔度如何；手動試備泵是否正常；泵運轉方向是否正確；泵運行時盤根處滴水速度是否在正常范圍內；有無異味、異聲；控制柜內外整潔度如何；控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內導線是否老化松動；管道是否有堵塞、泄漏現象；閘門是否處于正常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致；管道橡膠軟接頭是否有龜裂現象；止回閥是否完好；水箱(池)檢修出入口是否關門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動物網罩是否完好；集水井防護蓋有無缺損，井內是否有垃圾，排水速度是否正常；壓力表是否完好。

空調系統：機房環(huán)境整潔度如何；觀察電源電壓、電流表是否正常；觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常；觀察冷卻水、冷凍水進出水壓力、溫度是否正常；冷卻水泵、冷凍水泵運轉是否正常；空調主機運轉是否有異常振動或噪聲；管道、閥門是否有滲漏現象，冷凍保溫層是否有破損；閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致；冷卻塔風機運行是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動脫落；有無異味異聲；滅火器是否合格。

供暖、鍋爐：機房環(huán)境整潔度，通風照明是否良好；觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現象；各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統是否完好正常；鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內；水泵、油泵是否正常；連接螺母、螺絲有否松動；是否有異味異聲；電源控制柜的表計、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設置的范圍是否正確，接線是否松動脫落；滅火器是否合格。

電梯機房：機房環(huán)境整潔度，正常照明和應急照明是否完好；空調運行是否正常；主機運行是否正常；鋼絲繩是否有起毛斷絲現象；潤滑油油位是否在標準范圍內；控制柜內外整潔度，電氣控制元器件是否正常；滅火器是否合格；轎廂照明通風是否正常；轎廂控制按鈕是否完好；轎廂平層是否良好；轎門開啟、關閉是否正常。

消防控制中心：集中顯示屏顯示操作功能是否正常；打印設備打印的字跡是否清晰完整，是否符合現狀；蓄電池電壓等是否在正常范圍內，電池是否有滲液等異常現象；主機各調節(jié)按鈕、報警按鈕的功能是否完好；設備有無積灰、銹蝕現象；接線是否有松動、脫落現象；滅火器是否合格

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