記者/ 鐘黛 編輯/ 譚璐
“領導說要裁我，招一個能做代建的。”就職于一家TOP20房企區域公司投拓崗的小艾對《21CBR》表示。
一年前，小艾還是在酒桌上、包間里談下幾十億合作項目的“艾總”。2021年下半年開始，地產行業融資收緊，房企暫緩拿地，只求活下來。
小艾的公司也沒錢拿地了。其所在的部門由十幾個人裁到只剩下他和部門領導兩個人。小艾的職責也由拍地變成賣項目，再變成談代建業務。現在，領導想從外部招一個更為成熟的代建人才，帶來更多業績增量。
新形勢下，房企由開發商轉向服務商成為趨勢。不少房企謀劃代建業務：萬科低調成立了代建公司；在3月的年度業績會上，旭輝高管表示，公司的代建業務剛剛起步，相信未來能成為代建行業的重要一員。
在資本市場，代建也因為“輕資產，低杠桿，高利潤率”等特性，成為關注點。在房企股價波動不斷之際，“代建第一股”綠城管理（9979.HK）的股價卻在半年內上漲超過50%。
當房企傷懷于“黑鐵時代”，綠城管理CEO李軍稱，代建的“黃金時代”已來。
忽然火爆
在房地產代建中，業主方擁有土地，投入資金，項目的開發全過程由更具經驗的代建方來承接。多數代建業務不注入資金，只輸出服務與品牌。
招股書顯示，“代建一哥”綠城管理的基礎管理服務費為項目銷售額的5%-8%，“代建二哥”中原建業的服務費為銷售額的3.5%-6%。
在輕資產模式之下，代建公司的杠桿與負債水平較低，利潤率更高。綠城管理的毛利率為46.39%，中原建業的凈利率高達59.2%，而綠城中國和建業地產的毛利率分別只有18.1%和16.2%。
兩年前，不少房企開始試水代建市場。據克而瑞報告的不完全統計，截至2020年7月，發展代建業務的品牌房企已超過30家。
克而瑞的報告指出，代建模式日益受到重視，主要原因在于地產行業的調整逐漸深入，土地成本高企以及融資環境收緊，導致房企資金壓力上升。推進代建業務，可以應對激烈競爭，分散風險以及維持發展。
一位TOP3房企區域公司的財務人員對《21CBR》表示，正在積極學習代建知識。在他看來，代建吃力不討好，自家公司原本不屑于去做，現在也放平心態，開始接觸代建業務了。
今年以來，代建行業涌現了更多的需求。
一方面，去年下半年開始，房企拍地意愿低迷，大量城投公司入場托底。根據中指研究院的數據，2021年第三輪土拍中，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州的當地城投公司是主要力量，參與率超過70%。
據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的粗略估算，去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地，拿地后有尋求代建方面合作的需求。
另一方面，隨著部分房企接連陷入財務困境，AMC和信托等金融機構被迫接盤地產項目。這些不良資產除了轉手賣出，也可能委托代建方經營及銷售。
中指院報告預計，2020-2024年國內的代建市場新訂建筑面積將保持23.5%的增速，預計2024年行業的新訂建筑面積達到約1.94億平方米。
進入壁壘
新玩家加速涌入，而要分得一塊代建的蛋糕并不容易，多位房企人士深有感觸。
一方面，項目開發過程中的部分事項需要業主方拍板，代建方需要進行多輪溝通和協調，開發與銷售周期較長。習慣了賺快錢、大錢的房企，賺不了這份慢錢、小錢。
前文提及供職于一家TOP20房企的小艾說，當下市場最主流的還是商業代建，政府代建和資本方代建的需求相對較少。商業代建的業主方主要是中小型房企，手中有地，但資金實力較弱，代建方可能需要墊資代建，或者為項目融資提供連帶責任擔保。
另一方面，如果業主方資金出問題，代建方也會受到牽連。
“我有個朋友經手的代建項目，因為業主方資金鏈斷裂、工程爛尾，不僅拿不到代建費，還影響了品牌聲譽，因為項目掛的是代建方的牌子。爛尾之后，政府就找代建的大房企。最后，朋友的公司被迫接盤了項目的全部股權。”小艾說，在業內，代建由“輕”變“重”的案例并不少見。
代建領域新玩家眾多，但不是人人都能做好這門生意。
小艾認為，業主在挑選代建方的時候，最看重的是產品力以及品牌溢價。“房地產行業經過多年發展，單論開發能力，代建房企之間的差距可能沒有想象中那么大。在品牌輸出方面，可能只有綠城、仁恒、龍湖，有些溢價空間。此外，一些區域龍頭房企也能憑借地方性的影響力，吃透一個區域的代建單子，比如河南建業。”
綠城發力
面對外部形勢的變化，代建老大哥綠城管理正在發力。
早在2005年，綠城已涉足代建業務。2010年，綠城管理分拆成立。代建業務已成為綠城重要的業績來源。
（來源：官網）
2016年，綠城代建業務貢獻銷售金額181億元，總合同銷售金額首次突破千億元。2021年，綠城通過代建獲取的銷售金額達到843億元，同比增長13%，占總合同銷售金額的24%。
業績報告顯示，2021年，綠城管理實現營收22.432億元，同比增長23.7%；歸母凈利潤5.65億元，同比增長31.9%；新拓代建項目的合約總建筑面積達2280萬平方米，同比增長約21.9%；新拓代建項目代建費預估71.1億元，同比增長約22.3%。
截至2021年底，綠城管理的代建項目數量為345個，合約項目總建筑面積8470萬平方米，在建面積則同比增長8.7%至4400萬平方米。
在國內中小開發商數量不斷減少的情況下，綠城管理主動調整了客戶群結構。2021年，綠城管理的合約總建筑面積中，政府委托以及國有企業的委托占比約60%，私營企業約占37%，金融機構占2.8%。
談及未來的業務結構，綠城管理總裁李軍稱，綠城管理會保持政府代建業務的穩定增長，提高商業代建的合作要求，并重點拓展國有企業、城投公司的代建業務。同時，綠城管理也會擁抱涉房類的不良資產，拓展資本方代建業務。
（綠城管理總裁李軍 來源：官方公眾號）
綠城管理已與中國信達、東方資產達成戰略合作，此外還簽署了多個不良資產處置項目。
去年底，綠城管理宣布與中糧信托就江陰城南項目簽署合作協議，綠城管理將為該項目提供資方代建服務。同時，綠城管理還參與了廣西官塘投資發展有限公司破產后的重整計劃。
李軍表示，今后將吸收、整合更多的上下游企業，構建更大的輕資產平臺和生態圈。
（文中小艾為化名）
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