近日，有泊岸華庭小區(qū)的讀者向本報(bào)咨詢，小區(qū)內(nèi)部的停車場(chǎng)歸誰(shuí)所有？能不能對(duì)外收費(fèi)？收費(fèi)后錢怎么花？誰(shuí)來監(jiān)督？記者隨即對(duì)此展開了調(diào)查。
記者調(diào)查 這是小區(qū)內(nèi)部停車場(chǎng)？！
泊岸華庭是位于青年公園東側(cè)的一個(gè)高檔小區(qū)，臨街有一個(gè)近百個(gè)車位的內(nèi)部停車場(chǎng)。9月10日，記者來到停車場(chǎng)看到，車輛進(jìn)出井然有序，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了電子化管理。停車場(chǎng)入口立了塊“內(nèi)部停車場(chǎng)”的牌子。記者觀察了一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)出入的除小區(qū)業(yè)主車輛外，還有送學(xué)生到培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的車輛。
這像一個(gè)公共停車場(chǎng)，為什么叫內(nèi)部停車場(chǎng)呢？記者了解到，這個(gè)停車場(chǎng)的停車位從開發(fā)商建設(shè)之初就設(shè)立了，臨街商鋪門前的停車場(chǎng)用地在規(guī)劃紅線以內(nèi)，應(yīng)歸泊岸華庭全體業(yè)主所有，所以叫內(nèi)部停車場(chǎng)是有道理的。
沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院立案一庭副庭長(zhǎng)于利軍告訴記者，按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑物（房屋）的出售轉(zhuǎn)讓而自然轉(zhuǎn)移，小區(qū)土地及地上業(yè)主專有部分外的附屬公共配套建筑物屬小區(qū)全體業(yè)主共有。如果泊岸華庭的停車場(chǎng)在規(guī)劃紅線內(nèi)，開發(fā)商沒有規(guī)劃報(bào)建為專有停車場(chǎng)，那么這個(gè)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該歸全體業(yè)主。
物業(yè)說法 停車收益與使用曾經(jīng)公示
這個(gè)內(nèi)部停車場(chǎng)怎么收費(fèi)？記者走訪了對(duì)泊岸華庭行使物業(yè)管理的物業(yè)公司。據(jù)物業(yè)公司工作人員介紹，這個(gè)內(nèi)部停車場(chǎng)收費(fèi)內(nèi)外有別，對(duì)業(yè)主收費(fèi)有優(yōu)惠。業(yè)主停車2小時(shí)之內(nèi)收費(fèi)5元，2小時(shí)以上收費(fèi)10元并且封頂。外部車輛來停車，每小時(shí)收費(fèi)5元。如果業(yè)主辦卡，月租300元，每天可以數(shù)次進(jìn)出。對(duì)門市業(yè)主有更大優(yōu)惠，每月每個(gè)車位收費(fèi)200元。如某銀行租了20個(gè)車位，供員工和來銀行辦事的人使用。還有幾個(gè)培訓(xùn)學(xué)校也租了車位，供送學(xué)生的家長(zhǎng)臨時(shí)停車。在晚高峰點(diǎn)，存在短暫需排隊(duì)進(jìn)停車場(chǎng)的情況。
這個(gè)停車場(chǎng)收益應(yīng)該非常可觀，那停車收益都花在哪了？由誰(shuí)來監(jiān)督？工作人員介紹，停車收益大部分用于設(shè)備投入和人員管理費(fèi)用，像電子化的停車桿就花了7萬(wàn)元，還有部分用于園區(qū)建設(shè)和停車場(chǎng)道路維護(hù)。物業(yè)每年在過年前后會(huì)將停車收益的用途在小區(qū)公告欄公示一周，方便全體業(yè)主監(jiān)督。
記者了解到，關(guān)于停車收益的用途公示沒有其他公示渠道，比如網(wǎng)上公示，且只在特定位置公示一周，并沒有在最容易被業(yè)主看到的樓門口和電梯內(nèi)公示，存在流于形式的嫌疑。
法官建議 應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行有效監(jiān)督
記者了解到，這個(gè)內(nèi)部停車場(chǎng)是經(jīng)過屬地派出所同意建起來的，但有一個(gè)大前提，它必須得到半數(shù)以上業(yè)主的授權(quán)。該小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)是如何得到授權(quán)的？有業(yè)主透露，物業(yè)公司曾制作表格挨家挨戶征求業(yè)主對(duì)停車場(chǎng)管理的意見和建議，如果獲得授權(quán)，應(yīng)該和此有關(guān)。
停車收益如何花費(fèi)同樣需要超過半數(shù)以上業(yè)主同意并授權(quán)。物業(yè)公司工作人員表示，在沒有業(yè)主委員會(huì)的情況下，現(xiàn)在由社區(qū)代行監(jiān)督職責(zé)。但社區(qū)居民委員會(huì)職能決定了它只能起到指導(dǎo)作用，并沒有法定監(jiān)督的權(quán)利。“這就倒逼小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司也應(yīng)希望小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。”于利軍認(rèn)為，“因?yàn)楦鷺I(yè)委會(huì)協(xié)商容易，跟每個(gè)業(yè)主協(xié)商比較麻煩。”他給出建議：小區(qū)應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，然后授權(quán)物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行管理，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)停車收益進(jìn)行有效監(jiān)督。停車收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司對(duì)停車收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混同收取和使用；停車收益如何花費(fèi)應(yīng)得到業(yè)主委員會(huì)授權(quán)；收支情況應(yīng)定期公布，定期審計(jì)，同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，以規(guī)范停車收益的使用。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、沈報(bào)融媒記者 周賢忠文并攝
沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、沈報(bào)融媒編輯 王沛霆
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