雖然泡沫已經破滅，但聯合辦公的商業邏輯仍然成立、市場需求仍然存在，只是那些砸錢之后尚未形成規模效應，資金供給又出現斷檔的創業者不得不為曾經的激進買單

圖源Unsplash

文 |《財經》記者 王博

編輯 | 馬克

WeWork上市慘敗并未打消中國聯合辦公創業者的IPO念頭。

10月25日，路透社報道，知名地產人毛大慶創辦的聯合辦公公司優客工場已經向美國證券交易所秘交了招股書。

秘交是美股特有的上市方式，公司先以非公開方式把上市材料遞交給美國證交委（SEC），根據其意見修訂，成熟后再公開提交招股書。這一過程會持續3-4輪，也有公司最終選擇放棄公開提交。

《財經》記者就此事向優客工場求證，并未得到直接回復，但其高管表示：別人燒錢，不代表優客工場燒錢，聯合辦公的行業邏輯沒有問題，WeWork上市失敗不意味行業失敗。

一個月多前，全球最大的聯合辦公獨角獸WeWork申請在納斯達克上市未果。IPO前，WeWork的估值曾高達470億美元，目前估值已經縮水逾八成，僅為80億美元。

“靠擴張燒錢、講情懷、編故事，騙投資人錢的日子一去不返了。”很多投行在談到WeWork上市失敗時感慨。他們認為， WeWork上市未果，直接影響行業內其他公司的估值。

不僅如此，WeWork的估值大跳水就像一面放大鏡，把聯合辦公盲目圈地、燒錢等隱疾通通曝光。

聯合辦公也叫共享空間，其商業邏輯是租賃一到兩層寫字樓、改造，以工位模式出租，賺取租金差，目標客群是個人創業者，中小微創業公司。

在中國聯合辦公的主打概念還包括，為創業者提供附加服務，如作為孵化器幫助中小企業的創業成長，及提供投融資等服務，從而賺取服務費。

聯合辦公提高了傳統寫字樓的空間使用效率，以靈活的出租方式彌補了寫字樓的不足。

相比寫字樓兩年租期、固定面積出租的模式，創業者在聯合辦公這里可以租金月付，押一付一，按人頭租工位，省錢高效。

聯合辦公確實有需求，場內玩家以資金規模換取市場規模，再以精細化管理和服務獲得高額利潤的想法也沒錯，但前提是企業可以活到那個時候。如果砸錢過后，企業的規模效應還未形成，資金供給又出現斷檔，那創業者就不得不為曾經的激進買單。

失控

真正讓李崢感到市場失控是在2017年，作為夢想加的高級市場總監，她是聯合辦公的老兵。當時，WeWork入華已有一年，一路高歌猛進挑起了從渠道到客戶端的價格戰。

在渠道端，WeWork通過高傭金吸引中介人員帶客，而在租賃成功，辦公空間建成后，WeWork又采用降價促銷的手段吸引客流，在某些空間其折扣力度可以到五折。

“我當時特別羨慕WeWork。”一位頭部聯合辦公高管驚嘆，前兩年WeWork一個旗艦空間的月度社區活動費可以到5萬美元，如果給我，我能花半年。”

聯合辦公為了吸引創業公司，常常為入駐企業提供多元化服務與免費的小型交流活動。如舉辦“如何做好企業”小型講作，推出程序員關懷日等，當然，這些都需要前期資金投入。

作為聯合辦公的鼻祖，2010年時，WeWork就在紐約成立了，目前，年僅9歲的WeWork已經在全球35個國家的120多個城市入駐，是業內頂級玩家。

中國聯合辦公最火爆的時刻是2015年，在雙創之風吹來時，不僅誕生了一批剛剛走出校門，就投身創業之路的年青人，也讓氪空間、優客工場這些為創業者提供辦公空間，幫助他們孵化創業項目的公司大火了一把。

2016年下半年WeWork入華，2017年后來居上，在資本的助推下，WeWork想繼續采用美團、滴滴的打法，用資本優勢產生規模效應擠出競爭對手。但本土創業公司也不甘落后，氪空間、優客工場、夢想加、納什空間等紛紛加入戰局。

《財經》根據天眼查數據統計，優客工場自2015年至今，共計融資19次，已公開金額總計約48億元。主要投資機構有真格基金、紅杉資本中國等。其最近的一筆融資發生在今年4月，由龍熙地產戰略投資2億元。

優客工場官方平臺顯示，截至2019年6月30日，這家公司的商業版圖已經覆蓋中國一線和新一線城市以及新加坡、紐約等44個城市，管理聯合辦公空間200多個。內蒙古的呼倫貝爾、西藏的拉薩以及吉林的長春，都有優客工場的布局。

而2018年，氪空間也全面開掛，在上海、北京的寫字樓租賃市場掃貨。

世邦魏理仕數據顯示，2018上半年，上海的甲級寫字樓凈吸納量約為65萬平方米，其中聯合辦公占比18%，約為12萬平米。而氪空間一家就占了近8萬平方米的甲級寫字樓。

“當時，我們有一塊已經談好的地差點被搶走，要簽約時中介居然過來討論違約金的問題。如果不是違約金過高，估計我們的地也難保。”一位業內高管談到市場火爆時說。

2017年，持有優質寫字樓物業的房東，一夜之間發現最大的存量去化對象居然來自聯合辦公，此后，只要聯合辦公品牌一上門，這些業主叫價時就很有底氣，全行業的拿樓價格也一路水漲船高。

但氪空間、夢想加等多位高管向《財經》透露，WeWork入華只是行業非理性拿地的催化劑，早在2015年，國內的聯合辦公就已經開始了圈地運動，主要原因之一是為了雙創時的政策補貼。

2015年9月，國務院印發了《關于加快構建大眾創業萬眾創新支撐平臺的指導意見》支持眾創平臺發展。

聯合辦公因定位初創企業孵化平臺，也成為政府補貼的對象。

因此，在房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅上都有優惠，而彼時，各地也出臺了相關的優惠政策，有的地區按聯合辦公的空間出租率，有的則按面積給給予補貼。

為了拿到補貼，各家聯合辦公空間越開越多，運營面積也越來越大。

苦果

市場上錢多了，自然就有非理性行為，如擴張、惡性競爭。

WeWork的招股書顯示，其2016-2018年營收分別為4.36億美元，8.86億美元和18.21億美元，增長迅速。但同樣高增長的還有其負債，2016-2018年，這家公司的凈虧損從4.3億美元上漲到19.27億元。

其實，早在WeWork上市失敗之前，國內聯合辦公就已經出現了現金流緊張問題。

據接近氪空間的業內人士透露，這家公司在2018一年內于上海收了30多個物業，但實際開店數卻很少，現在仍有大多數處于關停狀態。

氪空間官網顯示，截至目前，其上海區域總計開店15家。一位氪空間離職高管告訴《財經》，當時氪空間內部也存在管理疏漏，在選樓租賃等時有高管吃回扣現象。

對此，今年4月剛剛上任的氪空間CEO王雪泉曾回應，氪空間在上海的一些商圈布局、選址可能過于密集，成了自己打自己，而且2018年確實有些物業拿貴了。

對于是否存在貪腐，他沒有正面回應，但卻表示貪腐涉及到歷史問題，會認真復盤，并開展審計工作。

多位業內采訪對象表示，現在聯合辦公能申請下來的補貼很少了，從2017年開始，政府就在加強對補貼的監管。2018年之后，資本市場上的熱錢也越來越少，風投、基金公司也都捂緊了錢袋子。

“現金流如果不回正，企業不是良性的，再燒錢投資人也覺得沒有意義。”上述氪空間離職高管談到。他不否認，聯合辦公因過度擴張出現了后遺癥。

共享辦公目前分兩種模式，一種是輕資產模式，共享辦公運營商輸出管理，為業主提供定制化運營管理服務，但裝修費用一般由業主承擔；另一種則是聯合辦公運營商自己出錢租用辦公空間，從裝修、招商到運營，都是自給自足。

前一種，聯合辦公運營商與業主按租金分成，一般不會高過3:7；第二種，聯合辦公運營商不僅有更高的利潤，也可以不用等錢開工，能夠更好的把握運營與擴張的節奏，但缺點是資金占用過高。

聯合辦公產業發展還處于摸索階段，輕資產輸出模式市場前景并不樂觀。而且，如果沒有自留地，一旦頭部玩家起勢，有地有運營團隊，輕資產玩家被擠出是遲早的事。所以，重資產模式成為頭部各家的主要選擇，這也讓租賃寫字樓的租金成了聯合辦公最大的成本。

可以簡單算一筆帳，現在一個聯合辦公場所的面積一般在5000平方米左右，如果在一二線核心地段，收樓價按每天每平米7元計算，一個十年的租約就意味著1.27億元的資金成本，這還不算裝修支出。

如果在上海成立30個空間，就意味著未來10年要付約40億元的租金。

當然，合同簽訂后會有約半年的免租期，并且，一般十年租期，租金也是按年付，即使如此，30個聯合辦公項目從簽約那一刻開始，也等同于每年有約4億元的成本已經支出了，這還是保守估計。

目前，一個一線城市核心地段聯合辦公空間的最快回本周期是兩年。如果資本不再加持，如何把握現金流回正的節奏，對各家來說都是一個生死考驗。

創投數據服務公司VCSaaS的數據顯示，從2018年至2019年3月，聯合辦公品牌減少約40家，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公空間品牌占總數的28.1%。

目前國內聯合辦公行業公認，只有平均出租率高于85%，才能勉強維持不虧本。

未來

雖然聯合辦公在正在經歷行業陣痛，但聯合辦公的商業邏輯仍然成立，這種模式有效填補了辦公租賃市場的長尾需求。

一位長租公寓領域的創業者，一個月前才把公司搬進了北京望京的納什空間，此前，他在光華路的SOHO租了兩層寫字樓，一個月租金30萬，租期至少兩年。

去年經濟形勢不好，他的公司實在難以支付高額的租賃成本，于是就選擇了聯合辦公，在納什他按工位付錢，一個月租金只需5萬元，而且合同期限也變得更自由、靈活。

愉悅資本是夢想加的主要投資人，其創始合伙人李瀟認為，聯合辦公的商業模式本身是創造價值的，即使是WeWork在海外的入住率也很高。這說明行業需求是旺盛的，目前出現問題的原因是盲目擴張和運營管理不善。

一位優客工場的高管表示，公司每個季度在以20%的營收增速增長。據《財經》了解，目前，聯合辦公全行業出租價格也在調高。上述創業者透露，目前對于他們這種企業級客戶，納什空間的租金上漲了約20%。

李崢認為近來行業漲價是普遍現象，但并不是漫天要價，而是前幾年的價格戰偏離了市場規律，而現在價格在回歸正軌。

以前聯合辦公的客群主要是個人創業者和小微企業，現在，很多大企業也開始選擇聯合辦公空間。如亞馬遜中國、今日頭條成為優客工場的新客戶；而中糧、快手也選擇了夢想加合作。

小微企業租金低、不穩定，有的小微企業交了錢也很少來辦工，他們對提高一個空間的續租率貢獻有限。但大企業就不同了，他們不僅能為空間帶來品牌增值，也帶來了穩定的現金流。

不久前，咨詢公司沙利文發布了一份《中國聯合辦公行業研究報告》，顯示中國的聯合辦公市場最近五年經歷了高速增長，從2013年的11.7億人民幣增長到了2018年的174.1億人民幣，年復合增長率達71.7%。

而聯合辦公的服務收入在整體行業收入比例正在逐步上升，預期未來五年內，中國聯合辦公市場的服務收入占比將會有顯著地提高。目前國內聯合辦公行業的主要營收是租金差，這部分收入占總收入的90%以上。

數據來源：國家統計局、行業統計年鑒、沙利文、艾問研究

未來，對入駐企業充份服務，提升附加價值，是聯合辦公下半場競爭的必備能力。而各家都明白，一旦擁有這種能力，你就不會被資本拋棄。

為此，夢想加推出了面向企業級客戶的定制辦公服務，包括前期尋址、空間設計、施工管理和后期空間運營的全流程服務。其客戶包括順豐速運、易企秀、360、OPPO等。

而毛大慶的優客工場沿產業鏈做了多起并購，涉及無人值守貨柜、無人健身房、互聯網打印等；優客還展開了對同業的收購，如拿下洪泰創新空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom等。

毛大慶想圍繞聯合辦公空間建立一個完整的全鏈條商業模式。在他看來，優客工場的價值不是有多少辦公位置，而是能多大程度的觸及入住企業的需求。他希望未來優客工場的租金總收入占50%以下，為公司帶來利潤大頭的是聯合辦公平臺其他衍生業務和撮合交易。