2010年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，土地供，受政府控制，通過招掛拍出讓，市場競爭激烈。建安成本完全由市場決定，建筑材料、勞動力價格逐年上漲，開發(fā)成本上升；商品房銷售端，政府調(diào)控房價，提出住房不炒，出臺各項限購限價政策，維持房價穩(wěn)定。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了房價漲不起，成本降不下，利潤保不住的微利時代。
如何破局？降本增效成為企業(yè)的生存戰(zhàn)略，成本工作圍繞“前期優(yōu)化，中期細(xì)化，后期固化”的工作思路，協(xié)同設(shè)計、營銷、工程、招采各部門，為完成項目經(jīng)營目標(biāo)一起工作。
一、成本優(yōu)化是項目成功的關(guān)鍵
項目開發(fā)始于方案設(shè)計，方案設(shè)計是設(shè)計師理念結(jié)合土地規(guī)劃條件、房地產(chǎn)政策、當(dāng)?shù)貥鞘星闆r等條件，確定項目定位、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品方案的結(jié)果輸出。該階段成本工作主要是圍繞方案做成本測算，輸出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。公司決策層在不同方案、不同經(jīng)濟(jì)結(jié)果之間做選擇。決策的過程不是一蹴而就的，在選定方案后，對其進(jìn)行修改、優(yōu)化。大家都知道，方案階段決定著項目80%的成本，此時優(yōu)化效果最好。成本管理圍繞方案優(yōu)化開展工作，一方面做方案測算，同時提供優(yōu)化建議。
優(yōu)化方向，一是增加貨值，二是減少成本。增加貨值，可以從增加可售面積和提高市場單價兩方面考慮，在計容面積不變的情況下，通過優(yōu)化，壓縮配套面積，增加銷售面積；或者調(diào)整業(yè)態(tài)，增加低密度產(chǎn)品以及做精裝修銷售，以增加少量的成本獲得較大收益。
減少成本的方法就比較多了，首先要減少無效成本。所謂無效成本是該成本沒有帶來購房者體驗上改進(jìn)或業(yè)主邊際收益的增加。比如壓縮非售面積，通過優(yōu)化減少設(shè)備用房面積，通過優(yōu)化減少地下車位及單車停車面積以減少地下車庫面積?？墒郾仁呛饬棵娣e優(yōu)化的技術(shù)指標(biāo)，表示可以銷售的面積占總建筑面積的比例，該比例越高，經(jīng)濟(jì)性越好；根據(jù)設(shè)計規(guī)范確定合適的樓層或平面組合來滿足較低的消防要求，樓越高，消防和垂直交通的要求越高；通過優(yōu)化平面設(shè)計來優(yōu)化體型系數(shù)，減少外立面成本。體型系數(shù)還影響到外墻保溫的計算；其次，要選擇合適的配置指標(biāo)，對敏感性指標(biāo)要與項目定位、銷售價格匹配，高配要有高溢價，對非敏感性指標(biāo)要嚴(yán)控，比如含鋼量、砼含量等。
做成本結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，好鋼用在刀刃上。優(yōu)化的目的不僅是在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上達(dá)成經(jīng)營目標(biāo)，還要照顧營銷目標(biāo)，優(yōu)先滿足營銷的關(guān)注點(diǎn)、客戶的敏感點(diǎn)，這些方面的成本投入要優(yōu)先滿足，。
方案階段的目標(biāo)成本是個初步的成果，成本科目可能只到單位工程，要達(dá)成這個成果，目標(biāo)成本要進(jìn)一步細(xì)化到分部分項，在總目標(biāo)下做實(shí)做細(xì)分部分項目標(biāo)。
二、成本細(xì)化是落實(shí)成本目標(biāo)的必由之路
項目成本是由單項工程、單位工程、分部工程、分項工程成本逐級匯總而成的，成本和圖紙是對應(yīng)關(guān)系，在項目方案階段，目標(biāo)成本估算的依據(jù)是總平圖和單體平、立、剖面圖，計算依據(jù)有限，存在許多假設(shè)條件，估算科目可能只到單位工程，成本正確性不高。進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，隨著結(jié)構(gòu)體系、結(jié)構(gòu)尺寸、建筑構(gòu)造、立面構(gòu)造、材料設(shè)備選擇的確定，需要對原先的目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化和校正，重新核算一版目標(biāo)成本，估算科目進(jìn)一步細(xì)化到分部分項。這一版的成本是比較接近實(shí)際成本了。如果細(xì)化后超出了前面版成本，還應(yīng)該進(jìn)行優(yōu)化，重點(diǎn)審查基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)方案、建筑構(gòu)造、防水保溫方案、土建安裝材料設(shè)備選用等是否經(jīng)濟(jì)。 成本的細(xì)化、再優(yōu)化是個持續(xù)的過程，在施工前都是可以做的，但是最佳時間點(diǎn)在審圖前，最遲在施工招標(biāo)前。根據(jù)經(jīng)驗，一旦承包方拿到了圖紙后再優(yōu)化，會有一些阻力，畢竟減少產(chǎn)值承包方是不太愿意的。
成本目標(biāo)最終落實(shí)到每一個合同上，從估算金額到合同金額是成本的固化過程
三、成本固化是實(shí)現(xiàn)成本控制的保證
經(jīng)歷前期的成本優(yōu)化，確立了成本目標(biāo)；通過中期的成本細(xì)化，確立了成本路徑；后期的成本固化，實(shí)現(xiàn)了成本控制。
經(jīng)過招投標(biāo)流程，確定承包單位和合同價格，目標(biāo)成本進(jìn)一步落地。為了達(dá)到結(jié)算價接近合同價，招標(biāo)時必須注意以下幾點(diǎn)：1.簽訂固定總價合同，圖紙包干。承包人要考慮圖紙工程量計算正確性風(fēng)險和材料、人工的漲價風(fēng)險。2.簽訂總價包干合同的前提條件是：圖紙設(shè)計內(nèi)容完整，設(shè)計質(zhì)量要高，無錯、漏、碰；使用的材料、設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確，品牌選擇范圍清楚，在實(shí)施過程中管理有依據(jù)。做好了以上兩點(diǎn)，如果合同執(zhí)行過程中沒有變更情況，理論上結(jié)算價等于合同價。
對于招標(biāo)在前，圖紙在后的項目，采用模擬工程量清單招標(biāo)，待圖紙完成后，根據(jù)圖紙工程量進(jìn)行預(yù)轉(zhuǎn)固工作，簽訂補(bǔ)充協(xié)議來完善總價合同。
每個合同的招標(biāo)價格一般情況下都在目標(biāo)成本以內(nèi)，但也有例外，原因是目標(biāo)成本估算錯誤或市場價格出現(xiàn)較大波動，但，項目總體來說合同價格在目標(biāo)成本以內(nèi)并留有變更簽證金額。
地產(chǎn)成本管理?工作是有內(nèi)在邏輯性的，在這微利時代，優(yōu)化必不可少，又無處不在；細(xì)化是工作做細(xì)做實(shí)，為成本落地打好基礎(chǔ)；固化是成本控制的必然手段，這是?一套??組合?拳?，要?打??好練?熟?，打?出?新?招術(shù)?。管理?的差距?就是?企業(yè)?盈利?能力的差距?，要?活?下?來?，?渡過?市場?低谷?期?，地產(chǎn)?人?必須?善于?總結(jié)?，不斷?創(chuàng)新，提升?管理?水平。
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