2010年以后，房地產市場發(fā)生了巨大變化，土地供，受政府控制，通過招掛拍出讓，市場競爭激烈。建安成本完全由市場決定，建筑材料、勞動力價格逐年上漲，開發(fā)成本上升；商品房銷售端，政府調控房價，提出住房不炒，出臺各項限購限價政策，維持房價穩(wěn)定。在此背景下，房地產開發(fā)企業(yè)進入了房價漲不起，成本降不下，利潤保不住的微利時代。
如何破局？降本增效成為企業(yè)的生存戰(zhàn)略，成本工作圍繞“前期優(yōu)化，中期細化，后期固化”的工作思路，協(xié)同設計、營銷、工程、招采各部門，為完成項目經營目標一起工作。
一、成本優(yōu)化是項目成功的關鍵
項目開發(fā)始于方案設計，方案設計是設計師理念結合土地規(guī)劃條件、房地產政策、當?shù)貥鞘星闆r等條件，確定項目定位、產品類型、產品方案的結果輸出。該階段成本工作主要是圍繞方案做成本測算，輸出經濟指標。公司決策層在不同方案、不同經濟結果之間做選擇。決策的過程不是一蹴而就的，在選定方案后，對其進行修改、優(yōu)化。大家都知道，方案階段決定著項目80%的成本，此時優(yōu)化效果最好。成本管理圍繞方案優(yōu)化開展工作，一方面做方案測算，同時提供優(yōu)化建議。
優(yōu)化方向，一是增加貨值，二是減少成本。增加貨值，可以從增加可售面積和提高市場單價兩方面考慮，在計容面積不變的情況下，通過優(yōu)化，壓縮配套面積，增加銷售面積；或者調整業(yè)態(tài)，增加低密度產品以及做精裝修銷售，以增加少量的成本獲得較大收益。
減少成本的方法就比較多了，首先要減少無效成本。所謂無效成本是該成本沒有帶來購房者體驗上改進或業(yè)主邊際收益的增加。比如壓縮非售面積，通過優(yōu)化減少設備用房面積，通過優(yōu)化減少地下車位及單車停車面積以減少地下車庫面積?？墒郾仁呛饬棵娣e優(yōu)化的技術指標，表示可以銷售的面積占總建筑面積的比例，該比例越高，經濟性越好；根據(jù)設計規(guī)范確定合適的樓層或平面組合來滿足較低的消防要求，樓越高，消防和垂直交通的要求越高；通過優(yōu)化平面設計來優(yōu)化體型系數(shù)，減少外立面成本。體型系數(shù)還影響到外墻保溫的計算；其次，要選擇合適的配置指標，對敏感性指標要與項目定位、銷售價格匹配，高配要有高溢價，對非敏感性指標要嚴控，比如含鋼量、砼含量等。
做成本結構上的優(yōu)化，好鋼用在刀刃上。優(yōu)化的目的不僅是在經濟指標上達成經營目標，還要照顧營銷目標，優(yōu)先滿足營銷的關注點、客戶的敏感點，這些方面的成本投入要優(yōu)先滿足，。
方案階段的目標成本是個初步的成果，成本科目可能只到單位工程，要達成這個成果，目標成本要進一步細化到分部分項，在總目標下做實做細分部分項目標。
二、成本細化是落實成本目標的必由之路
項目成本是由單項工程、單位工程、分部工程、分項工程成本逐級匯總而成的，成本和圖紙是對應關系，在項目方案階段，目標成本估算的依據(jù)是總平圖和單體平、立、剖面圖，計算依據(jù)有限，存在許多假設條件，估算科目可能只到單位工程，成本正確性不高。進入擴初設計和施工圖設計階段，隨著結構體系、結構尺寸、建筑構造、立面構造、材料設備選擇的確定，需要對原先的目標成本進行細化和校正，重新核算一版目標成本，估算科目進一步細化到分部分項。這一版的成本是比較接近實際成本了。如果細化后超出了前面版成本，還應該進行優(yōu)化，重點審查基礎形式、基坑支護方案、建筑構造、防水保溫方案、土建安裝材料設備選用等是否經濟。 成本的細化、再優(yōu)化是個持續(xù)的過程，在施工前都是可以做的，但是最佳時間點在審圖前，最遲在施工招標前。根據(jù)經驗，一旦承包方拿到了圖紙后再優(yōu)化，會有一些阻力，畢竟減少產值承包方是不太愿意的。
成本目標最終落實到每一個合同上，從估算金額到合同金額是成本的固化過程
三、成本固化是實現(xiàn)成本控制的保證
經歷前期的成本優(yōu)化，確立了成本目標；通過中期的成本細化，確立了成本路徑；后期的成本固化，實現(xiàn)了成本控制。
經過招投標流程，確定承包單位和合同價格，目標成本進一步落地。為了達到結算價接近合同價，招標時必須注意以下幾點：1.簽訂固定總價合同，圖紙包干。承包人要考慮圖紙工程量計算正確性風險和材料、人工的漲價風險。2.簽訂總價包干合同的前提條件是：圖紙設計內容完整，設計質量要高，無錯、漏、碰；使用的材料、設備技術標準明確，品牌選擇范圍清楚，在實施過程中管理有依據(jù)。做好了以上兩點，如果合同執(zhí)行過程中沒有變更情況，理論上結算價等于合同價。
對于招標在前，圖紙在后的項目，采用模擬工程量清單招標，待圖紙完成后，根據(jù)圖紙工程量進行預轉固工作，簽訂補充協(xié)議來完善總價合同。
每個合同的招標價格一般情況下都在目標成本以內，但也有例外，原因是目標成本估算錯誤或市場價格出現(xiàn)較大波動，但，項目總體來說合同價格在目標成本以內并留有變更簽證金額。
地產成本管理?工作是有內在邏輯性的，在這微利時代，優(yōu)化必不可少，又無處不在；細化是工作做細做實，為成本落地打好基礎；固化是成本控制的必然手段，這是?一套??組合?拳?，要?打??好練?熟?，打?出?新?招術?。管理?的差距?就是?企業(yè)?盈利?能力的差距?，要?活?下?來?，?渡過?市場?低谷?期?，地產?人?必須?善于?總結?，不斷?創(chuàng)新，提升?管理?水平。
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