2010年以后，房地產市場發生了巨大變化，土地供，受政府控制，通過招掛拍出讓，市場競爭激烈。建安成本完全由市場決定，建筑材料、勞動力價格逐年上漲，開發成本上升；商品房銷售端，政府調控房價，提出住房不炒，出臺各項限購限價政策，維持房價穩定。在此背景下，房地產開發企業進入了房價漲不起，成本降不下，利潤保不住的微利時代。
如何破局？降本增效成為企業的生存戰略，成本工作圍繞“前期優化，中期細化，后期固化”的工作思路，協同設計、營銷、工程、招采各部門，為完成項目經營目標一起工作。
一、成本優化是項目成功的關鍵
項目開發始于方案設計，方案設計是設計師理念結合土地規劃條件、房地產政策、當地樓市情況等條件，確定項目定位、產品類型、產品方案的結果輸出。該階段成本工作主要是圍繞方案做成本測算，輸出經濟指標。公司決策層在不同方案、不同經濟結果之間做選擇。決策的過程不是一蹴而就的，在選定方案后，對其進行修改、優化。大家都知道，方案階段決定著項目80%的成本，此時優化效果最好。成本管理圍繞方案優化開展工作，一方面做方案測算，同時提供優化建議。
優化方向，一是增加貨值，二是減少成本。增加貨值，可以從增加可售面積和提高市場單價兩方面考慮，在計容面積不變的情況下，通過優化，壓縮配套面積，增加銷售面積；或者調整業態，增加低密度產品以及做精裝修銷售，以增加少量的成本獲得較大收益。
減少成本的方法就比較多了，首先要減少無效成本。所謂無效成本是該成本沒有帶來購房者體驗上改進或業主邊際收益的增加。比如壓縮非售面積，通過優化減少設備用房面積，通過優化減少地下車位及單車停車面積以減少地下車庫面積。可售比是衡量面積優化的技術指標，表示可以銷售的面積占總建筑面積的比例，該比例越高，經濟性越好；根據設計規范確定合適的樓層或平面組合來滿足較低的消防要求，樓越高，消防和垂直交通的要求越高；通過優化平面設計來優化體型系數，減少外立面成本。體型系數還影響到外墻保溫的計算；其次，要選擇合適的配置指標，對敏感性指標要與項目定位、銷售價格匹配，高配要有高溢價，對非敏感性指標要嚴控，比如含鋼量、砼含量等。
做成本結構上的優化，好鋼用在刀刃上。優化的目的不僅是在經濟指標上達成經營目標，還要照顧營銷目標，優先滿足營銷的關注點、客戶的敏感點，這些方面的成本投入要優先滿足，。
方案階段的目標成本是個初步的成果，成本科目可能只到單位工程，要達成這個成果，目標成本要進一步細化到分部分項，在總目標下做實做細分部分項目標。
二、成本細化是落實成本目標的必由之路
項目成本是由單項工程、單位工程、分部工程、分項工程成本逐級匯總而成的，成本和圖紙是對應關系，在項目方案階段，目標成本估算的依據是總平圖和單體平、立、剖面圖，計算依據有限，存在許多假設條件，估算科目可能只到單位工程，成本正確性不高。進入擴初設計和施工圖設計階段，隨著結構體系、結構尺寸、建筑構造、立面構造、材料設備選擇的確定，需要對原先的目標成本進行細化和校正，重新核算一版目標成本，估算科目進一步細化到分部分項。這一版的成本是比較接近實際成本了。如果細化后超出了前面版成本，還應該進行優化，重點審查基礎形式、基坑支護方案、建筑構造、防水保溫方案、土建安裝材料設備選用等是否經濟。 成本的細化、再優化是個持續的過程，在施工前都是可以做的，但是最佳時間點在審圖前，最遲在施工招標前。根據經驗，一旦承包方拿到了圖紙后再優化，會有一些阻力，畢竟減少產值承包方是不太愿意的。
成本目標最終落實到每一個合同上，從估算金額到合同金額是成本的固化過程
三、成本固化是實現成本控制的保證
經歷前期的成本優化，確立了成本目標；通過中期的成本細化，確立了成本路徑；后期的成本固化，實現了成本控制。
經過招投標流程，確定承包單位和合同價格，目標成本進一步落地。為了達到結算價接近合同價，招標時必須注意以下幾點：1.簽訂固定總價合同，圖紙包干。承包人要考慮圖紙工程量計算正確性風險和材料、人工的漲價風險。2.簽訂總價包干合同的前提條件是：圖紙設計內容完整，設計質量要高，無錯、漏、碰；使用的材料、設備技術標準明確，品牌選擇范圍清楚，在實施過程中管理有依據。做好了以上兩點，如果合同執行過程中沒有變更情況，理論上結算價等于合同價。
對于招標在前，圖紙在后的項目，采用模擬工程量清單招標，待圖紙完成后，根據圖紙工程量進行預轉固工作，簽訂補充協議來完善總價合同。
每個合同的招標價格一般情況下都在目標成本以內，但也有例外，原因是目標成本估算錯誤或市場價格出現較大波動，但，項目總體來說合同價格在目標成本以內并留有變更簽證金額。
地產成本管理?工作是有內在邏輯性的，在這微利時代，優化必不可少，又無處不在；細化是工作做細做實，為成本落地打好基礎；固化是成本控制的必然手段，這是?一套??組合?拳?，要?打??好練?熟?，打?出?新?招術?。管理?的差距?就是?企業?盈利?能力的差距?，要?活?下?來?，?渡過?市場?低谷?期?，地產?人?必須?善于?總結?，不斷?創新，提升?管理?水平。
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