作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫字樓市場表現(xiàn)備受關(guān)注。

近日，券商中國記者對(duì)北京多個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的寫字樓市場進(jìn)行調(diào)查了解到，多數(shù)寫字樓租金都有議價(jià)空間，部分議價(jià)空間較大，有的對(duì)外報(bào)價(jià)15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交；有部分企業(yè)從租金較高的金融街搬至了麗澤金融商務(wù)區(qū)，麗澤最近看房客戶較多。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來北京寫字樓市場需求偏弱，寫字樓之間、相鄰商圈之間爭奪客戶的情況愈演愈烈，導(dǎo)致租金也大幅下調(diào)。不過，春節(jié)后市場的活躍度回升，企業(yè)看房量明顯增加，預(yù)計(jì)今年市場需求將比去年有較大幅度的增長，租金在上半年仍將有下行趨勢，下半年有望企穩(wěn)。

部分寫字樓議價(jià)空間較大

北京金融街一直是優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)的首選辦公場地，寫字樓租金水平也是最高的。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年第四季度，金融街寫字樓租金為562.93元/平方米/月，相當(dāng)于18.76元/平方米/天。

某商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)人員小劉對(duì)券商中國記者表示，目前金融街的一些寫字樓項(xiàng)目，新樓大都的報(bào)價(jià)20元左右/平方米/天，成交可能十七八元/平方米/天；報(bào)價(jià)在十八九元/平方米/天的，成交價(jià)基本在15元左右/平方米/天；還有的項(xiàng)目有效租金12元多/平方米/天就能成交，如果算上免租期，實(shí)際算下來可能低于12元/平方米/天。

對(duì)于有的項(xiàng)目更便宜的原因，小劉說，有的是在北京多個(gè)區(qū)域項(xiàng)目比較多的房企，為了迎合市場把價(jià)格降下來了，免租期也能相對(duì)爭取得多；有的是小業(yè)主的房子，之前空置了一段時(shí)間，業(yè)主想盡快租出去。

不過，小劉同時(shí)表示：“金融街的寫字樓雖然有空置率，但不是很高，應(yīng)該是全北京空置率相對(duì)來說比較低的。最近我接觸的金融街里邊的一些大的企業(yè)，有想往外搬的，但最終還是原地續(xù)租了，金融街這邊還是比較穩(wěn)定的，空置比之前稍微多了一點(diǎn)點(diǎn)。”

另一位金融街某甲級(jí)寫字樓租賃中心的工作人員小張也對(duì)記者表示，該寫字樓現(xiàn)在均價(jià)是18元左右/平方米/天，看中以后租金可以再談，具體能談多少還要看公司的資質(zhì)、租賃年限和付款方式。

中央商務(wù)區(qū)（CBD）的寫字樓租金近幾年降的比較多。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，去年四季度，CBD的租金是335.83元/平方米/月，空置率為13%。

某寫字樓中介公司的小王告訴券商中國記者，CBD區(qū)域?qū)懽謽求w量比較大，空置率比較高，現(xiàn)在租金比疫情開始之前可以說攔腰斬一半了，以前15元/平方米/天的寫字樓，現(xiàn)在跌到七八元/平方米/天。

“我了解的一個(gè)甲級(jí)寫字樓，空置率在15%左右，現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交。”小王對(duì)記者說，大望路那邊有個(gè)性價(jià)比較高的寫字樓，去年報(bào)價(jià)12元/平方米/天，最后去年底談到9元/平方米/天成交的，這是算上免租期的價(jià)格。

（北京金融街的寫字樓 張達(dá)攝）

部分企業(yè)從金融街搬至麗澤

在金融街寫字樓的調(diào)查中，多個(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)人員提到，部分企業(yè)從金融街搬至麗澤商務(wù)區(qū)。

“金融街寫字樓空置的多了，是因?yàn)橛幸恍┙鹑陬惖墓究赡苁芙?jīng)濟(jì)影響沒以前那么盈利了，金融街租金也比較貴，他們想換到麗澤商務(wù)區(qū)。”前述某商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)人員小劉對(duì)券商中國記者說。

前述金融街某甲級(jí)寫字樓租賃中心的工作人員小張也對(duì)券商中國記者表示，由于整個(gè)市場不太好，我們樓里有的客戶搬到了麗澤商務(wù)區(qū)，那邊租金更便宜，基本在六七元/平方米/天。

而一位負(fù)責(zé)麗澤經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)人員小李告訴記者，最近帶看客戶比較多，麗澤這邊的租金從5元到7元/平方米/天都有，有的新項(xiàng)目成交能做到5元/平方米/天。“前2年這邊基本上都是金融街外溢的客戶，因?yàn)檫@邊寫字樓比較新，而且租金比金融街低差不多三分之二。”他說。

“確實(shí)有部分金融類企業(yè)，包括保險(xiǎn)、券商、信托等金融公司從金融街出來去麗澤的樓宇選址搬遷。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想接受券商中國記者采訪時(shí)說。

對(duì)于企業(yè)搬遷的原因，李想表示，麗澤商務(wù)區(qū)最開始打造的目標(biāo)就是成為第二金融街，要承接金融街需求的外溢，最近3—4年調(diào)整為不同行業(yè)、不同背景的多元化招商策略。未來隨著麗澤和金融街之間地鐵線路的開通，兩個(gè)商圈的要素流通的機(jī)會(huì)大大增加，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多企業(yè)從金融街走出來，把一部分部門或者一個(gè)分支機(jī)構(gòu)遷至麗澤。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天告訴記者，將企業(yè)原有在金融街的部分辦公空間需求搬遷至麗澤，是近年常見的企業(yè)租賃策略。主要是因?yàn)辂悵勺鳛樾屡d商務(wù)區(qū)，其新落成的寫字樓在品質(zhì)上有優(yōu)勢，而租金成本較低。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，企業(yè)從金融街較低品質(zhì)的寫字樓搬遷至麗澤甲級(jí)寫字樓能得到60%以上的租金節(jié)省，通過搬遷可同時(shí)滿足“提質(zhì)”和“降本”兩大需求。

“但金融街便利的交通和緊鄰金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的位置等優(yōu)勢對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)仍有很大吸引力，因此不少企業(yè)采用把后臺(tái)部門搬遷至麗澤，而把前臺(tái)和總部留在金融街的租賃策略。”孫祖天說。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2023年第四季度，金融街甲級(jí)寫字樓的租金是562.93元/平方米/月，空置率為5.3%，而麗澤的租金僅為181.19元/平方米/月，空置率為34.7%。

除了有部分企業(yè)出于成本的考慮會(huì)將非核心部門遷至麗澤，戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東告訴券商中國記者，還有部分企業(yè)出于需要更大辦公面積的訴求轉(zhuǎn)去選擇余地更大的麗澤區(qū)域，因?yàn)榻鹑诮挚罩寐瘦^低，可租賃面積有限，限制了一些企業(yè)的擴(kuò)租需求。

“近幾年隨著企業(yè)的不斷入駐，商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)及地鐵線路的開通，麗澤區(qū)域的商務(wù)氛圍變得更加濃厚，加之地理位置優(yōu)越，租金低廉，因此成為了一個(gè)性價(jià)比較高的商圈，這也是部分企業(yè)考慮麗澤的原因。”魏東對(duì)記者說。

（麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓 張達(dá)攝）

今年下半年租金有望企穩(wěn)

對(duì)于當(dāng)前的市場情況，李想接受券商中國記者采訪時(shí)表示，去年整個(gè)寫字樓市場空置率不斷上升，租賃需求比較低迷，市場整體承壓有增無減；而通過直接或間接降租金“以價(jià)換量”，議價(jià)空間很大的現(xiàn)象貫穿了去年全年，很多業(yè)主在租金方面做出讓步，今年至少在上半年的時(shí)間段里，這種情況仍然會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在市場需求相對(duì)比較有限，寫字樓之間、相鄰商圈之間爭奪客戶的情況愈演愈烈，所以去化壓力大的業(yè)主方為解決空置問題，采取的最直接的手段就是降租金鎖定客戶資源。

魏東也對(duì)券商中國記者表示，北京寫字樓市場仍處于一個(gè)筑底階段，從2023年第四季度的數(shù)據(jù)來看，北京甲級(jí)寫字樓的租金降至297.9元/月/平方米，同比下降7.3%；空置率則上升至18.7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因仍是受整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足的影響，多數(shù)企業(yè)去年盈利情況不佳，即便寫字樓租約到期，本著降本增效的原則大多選擇了續(xù)約。同時(shí)，業(yè)主方面對(duì)市場的低迷，往往會(huì)加大力度留住續(xù)約企業(yè)，而對(duì)于新增需求則會(huì)給出遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的租金以吸引企業(yè)入駐。總體來看，租金大幅下調(diào)的主要原因仍是市場需求偏弱導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期降低，希望通過以價(jià)換量來消化自身的空置面積。

“不過，經(jīng)由過去一年的深度調(diào)整，今年開年以來，我們明顯感受到了市場的回暖，企業(yè)看房量明顯增加，其中也不乏一些大面積的需求。但這種需求傳遞到市場仍需時(shí)間，業(yè)主對(duì)市場需求的反饋是滯后于需求的產(chǎn)生的。”魏東說。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽也對(duì)券商中國記者表示，春節(jié)后，北京寫字樓租賃市場的活躍度回升，其中CBD和東長安街區(qū)域最為活躍。從截至當(dāng)前的成交數(shù)據(jù)來看，面積在500至2000平方米的成交數(shù)量占總量的七成左右，其中1000—2000平方米的數(shù)量占比較之前有所提升。業(yè)主更為直接的降價(jià)策略有效刺激了潛在租戶的行動(dòng)意愿，近期看房量和問詢量和年前對(duì)比均有顯著提升。

展望后市，米陽認(rèn)為，當(dāng)前部分辦公樓項(xiàng)目的空置壓力仍然持續(xù)存在，需要吸引大面積客戶方能實(shí)現(xiàn)有效回填，預(yù)計(jì)只有明確的成本節(jié)省才能刺激大面積需求入場，因此2024年北京全市租金降幅可能較大。受益于宏觀政策調(diào)控和整體市場情緒逐步改善，預(yù)計(jì)北京寫字樓市場需求將于2024年中企穩(wěn)回升，但距離租金重回上升通道還需時(shí)間。

李想則對(duì)2024年的北京寫字樓市場持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，他認(rèn)為會(huì)有一定的復(fù)蘇趨勢，但不能期待太多，還是要保持冷靜客觀。從需求端的角度看，現(xiàn)在由于外資客戶、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等需求相對(duì)低迷，國央企的租賃需求凸顯出來，真正能在這個(gè)低迷的階段釋放出大量需求的，很大程度來自于國央企的擴(kuò)張。

不過，魏東預(yù)計(jì)，今年北京寫字樓市場的需求同去年相比將會(huì)有較大幅度的增長，同時(shí)，今年全年預(yù)計(jì)僅有約44萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)投放市場，僅為過去10年平均水平的63%，較少的供應(yīng)量也將有效減緩市場租賃壓力，因此，預(yù)計(jì)租金在上半年仍將有下行趨勢，到下半年隨著需求的不斷落地，業(yè)主方心態(tài)回穩(wěn)，租金有望企穩(wěn)甚至出現(xiàn)微弱回升。

孫祖天進(jìn)一步指出，本輪寫字樓供應(yīng)潮結(jié)束，市場在供給側(cè)和需求側(cè)都將進(jìn)入存量時(shí)代。租戶和業(yè)主的租賃政策都需為之轉(zhuǎn)變：對(duì)于租戶來說，存量物業(yè)的選擇比重增加意味著成本結(jié)構(gòu)考量更加復(fù)雜，企業(yè)需將選址存量物業(yè)所特有的裝修重置成本、因樓齡增長而增加的能源、設(shè)施損耗成本等，與租金成本一起綜合權(quán)衡對(duì)比，以獲得最優(yōu)的辦公場所解決方案，這也拓展了業(yè)主的物業(yè)服務(wù)和租賃策略發(fā)力領(lǐng)域；對(duì)于業(yè)主來說，一方面需要進(jìn)一步從存量市場挖掘租戶搬遷整合的機(jī)會(huì)，另一方面也要從在中國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級(jí)背景下崛起的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)中挖掘需求增量。引擎切換之下，市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

責(zé)編：汪云鵬

校對(duì)：王朝全