作為實體經濟的晴雨表，寫字樓市場表現備受關注。

近日，券商中國記者對北京多個重點區域的寫字樓市場進行調查了解到，多數寫字樓租金都有議價空間，部分議價空間較大，有的對外報價15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交；有部分企業從租金較高的金融街搬至了麗澤金融商務區，麗澤最近看房客戶較多。

接受券商中國記者采訪的業內人士表示，去年以來北京寫字樓市場需求偏弱，寫字樓之間、相鄰商圈之間爭奪客戶的情況愈演愈烈，導致租金也大幅下調。不過，春節后市場的活躍度回升，企業看房量明顯增加，預計今年市場需求將比去年有較大幅度的增長，租金在上半年仍將有下行趨勢，下半年有望企穩。

部分寫字樓議價空間較大

北京金融街一直是優質金融企業的首選辦公場地，寫字樓租金水平也是最高的。根據戴德梁行的統計數據，去年第四季度，金融街寫字樓租金為562.93元/平方米/月，相當于18.76元/平方米/天。

某商業地產經紀公司的業務人員小劉對券商中國記者表示，目前金融街的一些寫字樓項目，新樓大都的報價20元左右/平方米/天，成交可能十七八元/平方米/天；報價在十八九元/平方米/天的，成交價基本在15元左右/平方米/天；還有的項目有效租金12元多/平方米/天就能成交，如果算上免租期，實際算下來可能低于12元/平方米/天。

對于有的項目更便宜的原因，小劉說，有的是在北京多個區域項目比較多的房企，為了迎合市場把價格降下來了，免租期也能相對爭取得多；有的是小業主的房子，之前空置了一段時間，業主想盡快租出去。

不過，小劉同時表示：“金融街的寫字樓雖然有空置率，但不是很高，應該是全北京空置率相對來說比較低的。最近我接觸的金融街里邊的一些大的企業，有想往外搬的，但最終還是原地續租了，金融街這邊還是比較穩定的，空置比之前稍微多了一點點。”

另一位金融街某甲級寫字樓租賃中心的工作人員小張也對記者表示，該寫字樓現在均價是18元左右/平方米/天，看中以后租金可以再談，具體能談多少還要看公司的資質、租賃年限和付款方式。

中央商務區（CBD）的寫字樓租金近幾年降的比較多。據戴德梁行的數據顯示，去年四季度，CBD的租金是335.83元/平方米/月，空置率為13%。

某寫字樓中介公司的小王告訴券商中國記者，CBD區域寫字樓體量比較大，空置率比較高，現在租金比疫情開始之前可以說攔腰斬一半了，以前15元/平方米/天的寫字樓，現在跌到七八元/平方米/天。

“我了解的一個甲級寫字樓，空置率在15%左右，現在對外報價15元/平方米/天，但差不多八九元/平方米/天能成交。”小王對記者說，大望路那邊有個性價比較高的寫字樓，去年報價12元/平方米/天，最后去年底談到9元/平方米/天成交的，這是算上免租期的價格。

（北京金融街的寫字樓 張達攝）

部分企業從金融街搬至麗澤

在金融街寫字樓的調查中，多個經紀業務人員提到，部分企業從金融街搬至麗澤商務區。

“金融街寫字樓空置的多了，是因為有一些金融類的公司可能受經濟影響沒以前那么盈利了，金融街租金也比較貴，他們想換到麗澤商務區。”前述某商業地產經紀公司的業務人員小劉對券商中國記者說。

前述金融街某甲級寫字樓租賃中心的工作人員小張也對券商中國記者表示，由于整個市場不太好，我們樓里有的客戶搬到了麗澤商務區，那邊租金更便宜，基本在六七元/平方米/天。

而一位負責麗澤經紀業務人員小李告訴記者，最近帶看客戶比較多，麗澤這邊的租金從5元到7元/平方米/天都有，有的新項目成交能做到5元/平方米/天。“前2年這邊基本上都是金融街外溢的客戶，因為這邊寫字樓比較新，而且租金比金融街低差不多三分之二。”他說。

“確實有部分金融類企業，包括保險、券商、信托等金融公司從金融街出來去麗澤的樓宇選址搬遷。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想接受券商中國記者采訪時說。

對于企業搬遷的原因，李想表示，麗澤商務區最開始打造的目標就是成為第二金融街，要承接金融街需求的外溢，最近3—4年調整為不同行業、不同背景的多元化招商策略。未來隨著麗澤和金融街之間地鐵線路的開通，兩個商圈的要素流通的機會大大增加，預計將會有更多企業從金融街走出來，把一部分部門或者一個分支機構遷至麗澤。

世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天告訴記者，將企業原有在金融街的部分辦公空間需求搬遷至麗澤，是近年常見的企業租賃策略。主要是因為麗澤作為新興商務區，其新落成的寫字樓在品質上有優勢，而租金成本較低。據世邦魏理仕統計，企業從金融街較低品質的寫字樓搬遷至麗澤甲級寫字樓能得到60%以上的租金節省，通過搬遷可同時滿足“提質”和“降本”兩大需求。

“但金融街便利的交通和緊鄰金融監管機構的位置等優勢對大型金融機構仍有很大吸引力，因此不少企業采用把后臺部門搬遷至麗澤，而把前臺和總部留在金融街的租賃策略。”孫祖天說。

據戴德梁行統計，2023年第四季度，金融街甲級寫字樓的租金是562.93元/平方米/月，空置率為5.3%，而麗澤的租金僅為181.19元/平方米/月，空置率為34.7%。

除了有部分企業出于成本的考慮會將非核心部門遷至麗澤，戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東告訴券商中國記者，還有部分企業出于需要更大辦公面積的訴求轉去選擇余地更大的麗澤區域，因為金融街空置率較低，可租賃面積有限，限制了一些企業的擴租需求。

“近幾年隨著企業的不斷入駐，商業項目的開業及地鐵線路的開通，麗澤區域的商務氛圍變得更加濃厚，加之地理位置優越，租金低廉，因此成為了一個性價比較高的商圈，這也是部分企業考慮麗澤的原因。”魏東對記者說。

（麗澤金融商務區的寫字樓 張達攝）

今年下半年租金有望企穩

對于當前的市場情況，李想接受券商中國記者采訪時表示，去年整個寫字樓市場空置率不斷上升，租賃需求比較低迷，市場整體承壓有增無減；而通過直接或間接降租金“以價換量”，議價空間很大的現象貫穿了去年全年，很多業主在租金方面做出讓步，今年至少在上半年的時間段里，這種情況仍然會出現。因為現在市場需求相對比較有限，寫字樓之間、相鄰商圈之間爭奪客戶的情況愈演愈烈，所以去化壓力大的業主方為解決空置問題，采取的最直接的手段就是降租金鎖定客戶資源。

魏東也對券商中國記者表示，北京寫字樓市場仍處于一個筑底階段，從2023年第四季度的數據來看，北京甲級寫字樓的租金降至297.9元/月/平方米，同比下降7.3%；空置率則上升至18.7%。出現這種情況的主要原因仍是受整體經濟發展動力不足的影響，多數企業去年盈利情況不佳，即便寫字樓租約到期，本著降本增效的原則大多選擇了續約。同時，業主方面對市場的低迷，往往會加大力度留住續約企業，而對于新增需求則會給出遠低于市場預期的租金以吸引企業入駐。總體來看，租金大幅下調的主要原因仍是市場需求偏弱導致業主預期降低，希望通過以價換量來消化自身的空置面積。

“不過，經由過去一年的深度調整，今年開年以來，我們明顯感受到了市場的回暖，企業看房量明顯增加，其中也不乏一些大面積的需求。但這種需求傳遞到市場仍需時間，業主對市場需求的反饋是滯后于需求的產生的。”魏東說。

仲量聯行華北區研究部負責人米陽也對券商中國記者表示，春節后，北京寫字樓租賃市場的活躍度回升，其中CBD和東長安街區域最為活躍。從截至當前的成交數據來看，面積在500至2000平方米的成交數量占總量的七成左右，其中1000—2000平方米的數量占比較之前有所提升。業主更為直接的降價策略有效刺激了潛在租戶的行動意愿，近期看房量和問詢量和年前對比均有顯著提升。

展望后市，米陽認為，當前部分辦公樓項目的空置壓力仍然持續存在，需要吸引大面積客戶方能實現有效回填，預計只有明確的成本節省才能刺激大面積需求入場，因此2024年北京全市租金降幅可能較大。受益于宏觀政策調控和整體市場情緒逐步改善，預計北京寫字樓市場需求將于2024年中企穩回升，但距離租金重回上升通道還需時間。

李想則對2024年的北京寫字樓市場持比較謹慎的態度，他認為會有一定的復蘇趨勢，但不能期待太多，還是要保持冷靜客觀。從需求端的角度看，現在由于外資客戶、互聯網企業等需求相對低迷，國央企的租賃需求凸顯出來，真正能在這個低迷的階段釋放出大量需求的，很大程度來自于國央企的擴張。

不過，魏東預計，今年北京寫字樓市場的需求同去年相比將會有較大幅度的增長，同時，今年全年預計僅有約44萬平方米的新增寫字樓供應投放市場，僅為過去10年平均水平的63%，較少的供應量也將有效減緩市場租賃壓力，因此，預計租金在上半年仍將有下行趨勢，到下半年隨著需求的不斷落地，業主方心態回穩，租金有望企穩甚至出現微弱回升。

孫祖天進一步指出，本輪寫字樓供應潮結束，市場在供給側和需求側都將進入存量時代。租戶和業主的租賃政策都需為之轉變：對于租戶來說，存量物業的選擇比重增加意味著成本結構考量更加復雜，企業需將選址存量物業所特有的裝修重置成本、因樓齡增長而增加的能源、設施損耗成本等，與租金成本一起綜合權衡對比，以獲得最優的辦公場所解決方案，這也拓展了業主的物業服務和租賃策略發力領域；對于業主來說，一方面需要進一步從存量市場挖掘租戶搬遷整合的機會，另一方面也要從在中國經濟創新升級背景下崛起的戰略新興產業中挖掘需求增量。引擎切換之下，市場機遇與挑戰并存。

責編：汪云鵬

校對：王朝全