目 錄
一、 全過程管理總體要求
二、項目實施階段劃分
三、各階段工作內容及流程 ：
（一）項目策劃階段
（二）工程前期階段
（三）設計階段
（四）招投標階段
（五）工程施工階段
（六）竣工驗收階段
（七）后期管理
一、全過程管理總體要求
項目管理公司使用專業的管理團隊，采用科學的方法和手段，根據合同和授權代表業主對工程項目的組織和實施進行全過程管理和服務。
二、項目階段劃分
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序號 | 工作階段 | 工作內容 | 成果文件 |
1 | 決策階段 | 需求分析；項目策劃；立項報批 | 項目需求分析文件；項目策劃報告；立項批文 |
2 | 工程前期 | 辦理施工期的各種報批手續 | 相關部門批文 |
3 | 設計階段 | 方案設計；初步設計；施工圖設計 | 相關設計成果文件 |
4 | 招標階段 | 工程、監理等及貨物采購招標 | 中標通知書；相關主管部門批文 |
5 | 施工階段 | 質量控制；進度控制；投資控制；安全管理；信息管理 | 計劃文件；執行總結 |
6 | 竣工驗收階段 | 協調、組織竣工驗收 | 驗收批文 |
7 | 后期管理 | 在規定的工程質量保修期內，負責檢查工程質量狀況，組織鑒定質量問題責任，督促責任單位維修 | 相關產權證書 |
三、各階段工作內容及流程
（一）項目策劃階段
1、組織策劃機構和業主進行需求分析，確定項目的建設規模、建設標準；
2、組織進行項目策劃報告的技術經濟論證；
3、根據項目策劃書，組織進行立項報批工作，并取得立項批文。
（二）工程前期階段
1、工作內容
辦理用地土地、規劃、環保、抗震、人防、消防、園林綠化、市政等全部手續；
- 組織完成測繪、日照分析、環評、交評、景觀等工件；
- 組織完成“三通一平”；
- 辦理工程規劃許可證、用地許可證及施工許可證的申領工作；
- 完成工程合同以及其他各類合同的洽談與簽訂（合同簽訂前須征得招標人的同意）；
- 完成并辦理項目建設過程中的其他手續。
2、工作流程
建設項目前期報批流程表
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序號 | 工作內容 | 工作涉及部門 | 需要資料 |
1* | 項目建議書/立項 | 發改委（局） | 土地中標通知書，出讓合同，要求立項報告 |
2* | 可行性研究 | 發改委（局） | 立項批復文件、土地預審意見、地形圖、環評、建設部門規劃意見 |
3* | 勘設紅線 | 建設局、規劃科 | 申請表、計劃立項文件、土地出讓、建設單位申請用地的函件、工程簡要說明、1：500地形圖（三份） |
4* | 簽訂土地合同 | 國土局 | 總圖、批復面積、用地規劃許可證、地形圖、土地呈報表 |
5 | 辦理拆遷前期手續 | 拆遷辦 | |
6 | 拆遷 | 拆遷辦 | |
7 | 辦理拆遷驗收合格證 | 拆遷辦 | |
8* | 招標確定設計單位 | 招標管理機構 | 要求進行設計招投標的報告、招標文件、報名單位 |
9* | 初步方案設計 | 設計院 | |
10* | 初步方案設計報審 | 建設主管部門 組織 | 申請表、送審報告、勘設紅線（復印件）、設計文件和圖紙（2套）、環評、交評、日照分析 |
11 | 辦理用地手續 | 國土局 | 總圖、批復面積、用地規劃許可證、地形圖、土地呈報表 |
12* | 地質勘查 | 勘測設計院 | |
13* | 深化初步設計方案 | 設計院 | 方案文體、計劃、總圖、報告 |
14* | 制訂環保、市政等專業工程方案 | 環保局 消防支隊 建設局、交警支隊 | 方案文體、計劃、總圖、環評報告、地形圖、單體圖、文本交評報告、勘設紅線 |
15* | 深化設計方案報審 | 建設主管部門 | 方案文體、計劃、總圖、報告 |
16* | 地質詳勘 | 勘測設計院 | |
17* | 施工圖設計 | 設計單位 | |
18* | 施工圖報審 | 建設主管部門 | 施工圖、設計合同、方案批復、計劃 |
19 | 施工、監理招投標 | 招標管理機構 | |
20* | 辦理規劃許可證 | 建設主管部門 | 申請表、計劃、土地使用證、勘設紅線、方案批復、消防、防疫、環保等部門審批意見；總圖三份，全套施工圖、平立剖施工圖一套 |
21* | 辦理施工許可證 | 建設主管部門 | 申請表、土地證、建設工程規劃許可證及紅線圖、房屋拆遷驗收合格證、排污許可證、總平圖以及13 a至13r的所有資料 |
22 | 消防審查 | 消防大隊 | 方案批復、《防火專篇》、計劃、勘設紅線、施工圖、實測圖1：500 |
23 | 衛生防疫審查 | 建設主管部門 | 方案批復、《防疫專篇》、日照分析施工圖 |
24 | 抗震審查 | 第三方設計院 | 施工圖 |
25 | 人防審查 | 人防辦 | 申請表、人防施工圖 |
26 | 綠化審查 | 建設主管部門 | 申請表、綠化總圖 |
27 | 交警審查 | 交警支隊 | 申請表、車位及車道圖、總圖 |
28 | 施工圖審查批準書 | 建設局工程科 | |
29 | 資金證明 | 開戶銀行 | |
30 | 施工、監理中標通知書及合同 | 招標辦 | |
31 | 質量、安全監督受理表 | 質監、安監站 | |
32 | 項目經理上崗證 | 交易中心 | |
33 | 施工單位進當地許可證 | 建管站 | （外地企業需要） |
34 | 竣工檔案承諾書 | 城建檔案館 | |
35 | 文明施工管理責任書 | 執法局 | |
36 | 建設工程質量安全、社會治安綜合管理、計劃生育目標責任 | 建設主管部門 | |
37 | 保險合同 | 保險公司 | |
38 | 白蟻預防合同 | 白蟻防治所 | |
39 | 建設工程廉政責任書 | 建設主管部門 | |
40 | 市政配套費 | （招標土地不需要） |
（三）設計階段
1、工作內容
- 熟悉設計文件，審查設計文件的規范性、工藝的先進性和科學性、結構的安全性、施工的可行性和設計強制性標準的適宜性等；
- 負責審查施工圖及各項設計變更，向招標人提出意見與優化建議，在工程的各個階段，招標人有權根據實際情況提出設計變更的要求，代建人應及時組織協調設計部門和施工單位進行落實；
- 掌握關鍵設計環節和進度情況，督促設計單位按合同和協議要求及時供應合格的設計文件；
- 對設計中出現的重大問題和情況，項目代建單位要及時向招標人反饋，并積極主動聯合招標人與設計單位進行磋商，尋求解決方法；
- 驗收設計圖紙和設計文件（包括委托及督促圖審單位進行圖紙審查）；
- 組織設計單位進行現場設計技術交底；
- 審核施工單位對設計文件的意見和建議，會同設計單位進行研究，并督促設計單位盡快給予答復；
- 對設計的工作質量進行評定；
- 保管所有設計文件及過程資料，項目代建期限屆滿或本合同終止時移交給招標人和檔案管理部門。
2、工作流程
（四）招投標階段
- 實施招投標管理工作。發布相應招標信息，協助招標人對投標申請人進行資格審查等；
- 完成招標文件的編制，由招標人審定通過；
- 與招標人一起進行合同談判；
- 工程招標代理由代建人協助招標人選擇具有相應資質的其他中介完成。
- 按政府有關規定協助委托方共同完成施工、設備與材料采購的招投標管理工作。
- 制定采購程序和招標、評標管理辦法，負責評標、詢標以及與中標人三方共同簽訂。
（五）工程施工階段
1、質量控制內容
（1）質量控制內容
事先控制
- 熟悉和掌握質量控制的技術依據；
- 做好施工現場場地的質檢驗收；
- 嚴格審查施工隊伍人員的資質；
- 做好工程所需原材料、半成品的質量控制；
- 做好施工機械的質量控制；
- 復查施工單位提交的施工組織設計或施工方案；
- 督促承包商做好生產環境衛生管理及場容管理。
事中控制
- 做好施工工藝過程質量控制工作；
- 做好工序交接檢查工作；
- 做好隱蔽工程檢查、驗收工作；
- 做好工程變更的處理工作；
- 做好設計變更及技術核定處理工作；
- 做好工程質量事故的處理工作；
- 正確行使質量監督權；
- 嚴格單項工程開工報告和復工報告審批制度；
- 做好質量技術簽證；
- 行使質量否決權，為工程進度款的支付簽署質量認證意見
- 建立質量日志
- 參加現場質量協調會；
- 定期向業主報告有關工程質量動態情況(周、月)。
事后控制
1）主持處理工程中發生的重大質量事故，提出事故處理報告
2）及時組織工程竣工驗收。
（2）質量控制的工作流程
2、進度控制
（1）進度控制內容
事前控制
- 編制項目實施總進度計劃，制定保證總工期不突破的對策措施；
- 審核施工單位提交的施工進度計劃；
- 審核施工單位提交的施工方案；
- 審核施工單位提交的施工總平面圖；
- 制定由業主供應材料、設備的采、供計劃；
- 協助業主按時完成現場障礙物的拆除，及時向施工單位提供現場：
- 協助業主組織施工臨時供水、供電，接通施工道路，電話線路，及時為施工單位創造必要的施工條件；
- 協助業主按合同規定及時向施工單位提交設計圖紙和設計文件；
- 按合同規定及時向施工單位支付預付備料款。
事中控制
- 建立反映工程進度狀況日志，逐日如實記載每日形象部位及完成的實物工程量；
- 工程進度的檢查，審核施工單位每周、每月提交的工程進度報告：
- 按合同要求，及時進行工程計量驗收；
- 做好有關進度、計量方面的簽證：
- 做好工程進度的動態管理，必要時調整工時目標；
- 為工程進度款的支付簽署進度、質量方面認證意見：
- 組織現場協調會；
- 定期向業主報告有關工程進度情況(周、月)。
事后控制
- 制定總工期突破后的補救措施；
- 公正地處理施工單位提出的工期索賠。
3）施工階段投資管理
（2）進度計劃系統流程
建設工程項目進度計劃系統是由多個相互關聯的進度計劃組成的系統，它是進度控制的依據。
本工程進度計劃系統圖如下：
3、投資控制
（1）投資控制內容
事先控制
- 熟悉設計圖紙、設計要求、招投標書，分析合同價構成因素，明確工程費用最易突破的部分和環節，從而明確投資控制重點；
- 預測工程風險及可能發生索賠的誘因，制訂防范性對策，減少向業主索賠的發生；
- 按合同規定的條件，協助業主如期提供可施工現場，使其能如期開工，正常施工，連續施工，不要違約造成索賠事件；
- 按合同要求，如期、保質、保量地供應由業主負責的材料，設備到場，不要違約造成索賠事件；
- 按合同要求，及時提供設計圖紙等技術資料，不要違約造成索賠事件。
事中控制
- 按合同規定，及時答復施工單位提出的問題及配合要求，不要造成違約和對方索賠；
- 施工中主動搞好設計、材料、設備、土建、安裝及其它外部協調配合，不要造成對方索賠的條件；
- 工程變更、設計修改要慎重，事前應進行技術、經濟合理性預分析；
- 嚴格經費簽證，凡涉及經濟費用支出的停、窩工簽證、用工簽證、使用機械簽證、材料代用、材料調價等的簽證，應嚴格核實。
- 按合同規定，及時對已完工程量進行驗證：
- 按合同規定，及時向業主遞交工程進度款應付清單。
- 完善價格信息制度，及時掌握國家調價的范圍和幅度；
- 檢查、監督施工單位執行合同情況，使其全面履約；
- 定期向業主報告工程投資動態情況(月報)；
- 定期不定期地檢查工程費用超支情況，并提出控制工程費用的方案和措施。
事后控制
- 審核施工單位提交的工程結算書，嚴格審核各種不合理因素；
- 公正地處理施工單位提出的索賠。
（2）投資控制流程
（六）竣工驗收階段
全部驗收工作首先要由本項目管理部會同設計、施工單位和監理單位進行驗收準備，其主要內容有：
①財務決算分析。凡決算超過概算的，要報主管財務部門批準。
②匯總技術資料（包括工程竣工圖），裝訂成冊，分類編目；
③核實未完工程。列出未完工程一覽表，包括項目、工程量、預算造價、完成日期等內容；
④核實工程量并評定工程質量等級；
⑤編制固定資產構成分析表，列出各個竣工決算所占的百分比；
⑥總結試車考核情況。
（七）后期管理
在規定的工程質量保修期內，負責檢查工程質量狀況，組織鑒定質量問題責任，督促責任單位維修（保修期內需有專人負責聯系保修事宜）。
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