2021房地產成本管理3.0時代（財務視角 投資決策、項目設計、項目實施、項目結算）五大階段成本控制路徑及案例分析

【課程背景】

房地產成本管理進入3.0時代，成本管理應關注的四個終極問題：降成本、提價值、增利潤、控風險。

成本管理絕不是成本部一個部門的事，執行好成本計劃，更需要其他部門的配合到位、有序監控。成本部需要和前期、規劃設計、工程、營銷等部門高效協調。基于項目策劃進行成本適配、制定目標成本并落實管控手段，是前置成本管控、提升盈利能力的重點舉措。對房企來說，成本不均衡分配策略就是結構性成本嚴控、敏感性成本投入、功能性成本合理。

無效成本是項目開發過程中由于管理失誤產生的成本增加。第一項強調“事前策劃”，第二項強調“事中管理”。對于“無效成本”的管理越到位，越能享受“管理紅利”，這是真金白銀的利潤，更是企業競爭策略下的護城河。

本課程基于房地產財務運營視角，以沙盤模擬的形式，從組建團隊開始到項目投資決策、經營階段、實施階段的成本管理的實際的案例進行研討，用“提前謀劃”的思維將整個成本控制前移。從真實的情景中學習掌握項目成本管理的流程及關鍵，確保項目經營目標及管理目標的實現。

【課程收益】

1、豐富性與針對性：信息量大，專業性及針對性強，案例多，把握成本控制過程的管理要點，制定優勢的目標成本，避免錯、漏、重項，分析無效成本原因（變更簽證、第三方工程、搶工期、爭議索賠、其他原因）

2、指導性與實用性：給房企出招-學會項目各階段成本控制的核心方法,采用有效手段達到“降本增效”的目的、課程分享與專題研討聚焦實戰獨家案例

3、操作性與實效性：現場分享標桿企業的做法，提供豐富具體的“管理流程、制度、工具模板”供學員參考、借鑒、落地，通俗易懂，參與性強、深入淺出、通俗易懂

【課程講師】

高靜玉:北京華夏瑞博商學院特邀講師。師資庫成本、采購管理專家、顧問。快周轉成長型房企及上市公司經驗。

一級注冊造價工程師、一級建造師、注冊會計師、英國皇家特許測量師，曾任TOP50強地產集團成本總經理，某地產集團華北區域成本總，某地產集團成本管理中心總經理等職務。

1、講師專業理論深厚：長期的一線地產公司負責成本管理、招采管理，全面造就先進成本招采管理理念；長期的集團成本招采管理人員領導及培訓工作，實力打造集團成本招采管理體系及供應商管理體系。

在招采效率、質量、風控及集采方面有獨到見解并在開發六階段落地，以供應商庫及集采兩個抓手更能保證項目經營目標的實現。

2、對供應商行業深度了解使得項目產品適配性更優，指導建立與公司戰略契合度更高的供應商庫。

3、師授課風格：高度與實戰并存，能真正站在集團層面與實際操作層面思考問題；邏輯性強，案例豐富

【課程大綱】

第一部分： 財務經營視角的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、房地產經營評價指標

1、經營規模評價體系

2、投資價值評價體系

3、財富創造能力（EVA）評價體系

4、財務穩健性評價體系

二、與成本管理直接相關的指標

1、盈利能力6大指標分析 2、盈利質量3大指標分析

3、償債能力10大指標分析 4、營運能力6大指標分析

5、發展能力5大指標分析

案例：財務分析基本指標

三、房地產項目主要評價指標

1、財務緯度指標 2、客戶緯度指標

3、運營緯度指標 4、能力緯度指標

案例：關鍵業績指標庫

四、房地產經營分析管理工具

1、全生命周期成本測算

2、全面預算管理

3、年度全面預算及經營計劃表編制指引

4、年度項目全面預算及經營計劃表

5、XX項目-全周期測算模型一季度更新

6、項目經營分析表

7、開發全周期成本及利潤指標經營測算表V1.0

8、工程成本類地產全面預算

9、TOP 房企投資測算表

五、成本管理業績指標案例（成本）

1、成本管理的目標是什么

2、細化的成本管理業績指標有哪些

3、如何保證這些業績指標實現

六、成本管理業績指標案例（采購）

七、項目成本控制關鍵性指標

1、規劃類指標（10） 2、單體建筑類（25）

3、景觀類（5） 4、基礎設施類（5）

案例：項目成本控制關鍵性指標

結構含鋼量優化目標值及應用

研討：財務分析基本指標與成本的協同

沙盤演練：財務分析基本指標

經營測算中應列入哪些財務分析指標

第二部分： 項目投資決策階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、成熟的成本測算模型

1、明確成本測算的用途 2、成本測算的要求

3、成本測算模型的架構圖

二、拿地方式與成本關注點

（一）合約規劃

1、合約規劃：定義、方法、價值

案例:合約規劃模板LH

2、合約規劃：設置原則、實操步驟

3、各成本科目合約規劃注意點

案例：成本科目、合約規劃及其對照表

合約規劃管理作業指引

項目目標成本測算模型（3.0版）

4、合約規劃：總分包界面劃分管理難點分析

案例：總承包與分包施工界面劃分（完成面 接收面）

總承包與分包施工界面劃分（工程做法形式）

總承包與分包工程施工界面劃分（打勾式）HD

總承包與分包工程施工界面劃分（描述形）LH

總承包與分包工程施工界面交接 XC

沙盤演練：合約規劃表形成、講解

（二）設計變更、現場簽證

1、動態成本、結算價格與變更、簽證及索賠的關系

2、設計變更簽證優先級順序

3、設計變更簽證審核單據要點

4、設計變更、簽證的“一月一清”“一單一結“

5、設計變更簽證臺帳的質量

案例：項目設計變更臺帳

6、設計變更簽證索賠及反索賠

業主的行為 設計變更

合同文件的缺陷 施工條件與施工方法的變化

國家政策法規的變更 不可抗力事件

不可預見因素的發生 分包商違約

（三）認質認價

（四）總包轉固

研討：總包轉固策劃

（五）無效成本

1、無效成本從何而來、如何界定

哪些成本歸屬于無效成本

哪些成本不屬于無效成本

無效成本管理的職責體系

分類原則：責任劃分原則

二級分類原則：是否納入考核體系

案例：無效成本分類表

2、在開發不同階段，無效成本是如何發生的

從成本角度建立設計優化標準動作

設計階段無效成本管控核心點5大抓手 1個關注點

招標階段無效成本管控核心點

施工階段無效成本管控核心點

銷售階段無效成本管控核心點

結算階段無效成本管控核心點

案例：無效成本統計分析表

案例：合作項目成本關注點

合作項目市政配套（大市政）工作交底表

三、項目地塊的了解、競品樓盤

四、政府收費及時更新

案例：某地區壟斷行業收費清單

五、行業壟斷熟悉

六、產品線成本清晰

案例：標準成本庫 成本指標適配對標表

設計成本評審表 建造標準2

七、成本數據庫

案例：非成本人員的投資決策階段成本測算模型

投資決策成本測算模型講解

第三部分： 項目設計階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、營銷策劃報告理解

1、產品定位-總體規劃 2、產品定位-戶型地位

二、競品樓盤

案例：如何踩盤

三、規劃方案熟悉

沙盤演練3：地塊影響成本因素分析

四、成本測算多輪探討

1、成本匯總分攤表 -跨期分攤

2、擴初和施工圖階段，目標成本如何選取量價指標

五、精裝修成本管理體系

六、戶內精裝修成本測算思路

七、精裝修目標成本測算關注要點

1、戶型結構分析 2、設計標準化程度分析

3、戰略采購產品分析 4、材料單價表建立

5、戶型成本測算表設計 6、戶型成本測算表數據錄入

7、匯總成本表 8、目標成本評審

9、設計營銷交底 10、合約規劃

11、動態監控表 12、精裝修工程清單

13、分包工程材清單 14、甲供材料清單

15、甲供乙供材料清單

八、成本目標定稿

九、目標成本交底

1、對營銷的交底 2、對設計的交底

3、對工程的交底 4、對招采的交底

十、設計標準化的成本管理

1、住宅標注化設計的成本配置

2、售樓處標準化設計的成本配置

3、商業標準化設計的成本配置

沙盤演練4：目標成本測算模型講解

第四部分： 項目實施階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

案例：無效成本案例集

1、如何對無效成本進行統計和分析

單個合同無效成本分析 月無效成本分析

項目無效成本分析

2、如何對動態成本進行管控？

什么是動態成本

如何管控動態成本的2大原則-15 個成本管理節點標準 3個常規工作標準

動態成本管控的內容

動態成本管控的基本方法

動態成本管控三大模型選擇

案例：動態成本監控（成本科目） LC

動態成本監控表（合約規劃為導向）

動態成本的預警制度、標準

動態成本的強控制度

如何設置動態成本預留量（待發生、已發生）建議

沙盤演練：動態監控表

超限風險如何識別 動態成本分析

第五部分： 項目結算階段的成本管理及案例分享

一、如何提高工程結算質量

1、常見的8個結算質量問題

2、結算資料準備

案例：技術服務類、施工類合同申報結算資料要求

3、結算審核工作模式及案例分析

結算范圍審核 結算工程量審核

結算單價審核 結算價調差補償審核

結算中暫定項目、暫定價 、暫定工程量調整

4、結算審核控制要點

5、展示樣板區結算特別之處

6、結算爭議案例庫

二、如何提高工作結算效率

案例：地產成本中心2019年及以后結算計劃表

三、如何規避結算風險

1、工程結算爭議項解決方案

2、工程結算一審二審再審之約定

3、咨詢公司的管理

案例：咨詢公司業務委托管理

4、工程結算法律依據

四、項目后評估

五、如何做項目后評估

六、項目后評估的內容

七、項目后評估案例解析

案例：某地產公司各職能端口的后評估模板

成本置地住宅項目成本后評估報告

集團xx項目成本總結

【課程需知】

【主辦單位】華夏瑞博商學院

【時間地點】2021年12月18日-19日（周六、周日；共12學時）青 島